Как купить комнату в Москве — советы.

Около 10% объявлений по продаже недвижимости составляют предложения комнат. Фактически, приобретение этого типа жилья – это инвестирование в будущее. Со временем можно выкупить остальные комнаты в квартире или продать, когда появится возможность приобрести полноценное жилье.

Перед покупкой необходимо изучить правовые аспекты и особенности каждого вида данной недвижимости. Чтобы сделать правильный выбор, первоначально рассмотрим, какие виды отдельных комнат предложены сегодня на рынке недвижимости.

Перед покупателями стоит выбор купить отдельную комнату: в коммуналке, в квартире и в общежитии. У каждого вида есть особенности, достоинства и недостатки. Основной недостаток общежитий — общественные места (туалет, ванную и кухню) придется делить со значительным количеством сожителей.

В квартире обычно живут несколько соседей, а возможно даже один с которыми значительно легче ужиться.

Одним из вариантов решения жилищных трудностей покупкой комнаты является приобретение комнаты в коммуналке. Сделка осложнена некоторыми факторами, поэтому необходимо учитывать ее правовые особенности:

• Важно выяснить что вам предлагают купить — отдельный объект недвижимости (в свидетельстве о собственности будет указан номер комнаты) или долю (в свидетельстве о собственности будет указано, что, например, 1/3 в трехкомнатной квартире принадлежит владельцу). Рекомендуется приобретать конкретную часть жилого имущества выделенную в натуре. Если вы покупаете долю , то при покупке доли следует заключить соглашение о порядке пользования обязательно указав комнату, которая по закону будет принадлежать вам.
• Не стоит покупать комнату, которая находится не в собственности у желающего продать жилплощадь, а в праве пользования по договору найма с муниципалитетом. Не приватизированную недвижимость, предоставленную внаем местными властями можно только обменять.
• Если часть жилплощади является муниципальной и помимо собственников в коммуналке проживают наниматели государственного жилья, отказ от покупки комнаты должна предоставить жилищная комиссия при администрации.
• В отдельных случаях продавец предлагает заключить договор дарения вместо договора купли-продажи. Мотивируется это тем, что в случае дарения не надо согласия соседей. Не стоит поддаваться уговорам, так как сделка является незаконной. Договор может быть оспорен впоследствии в судебном порядке. Если суд решит, что дарение было произведено без оснований, имущество возвратят собственнику, присудив обоим участникам сделки штрафные санкции.
• Процесс продажи жилого помещения в коммуналке усложняется, если собственником любой из комнат является недееспособный гражданин или несовершеннолетний ребенок. В этом случае необходимо согласие органов попечительства или опеки на заключение сделки.

Какие сведения необходимо уточнить перед покупкой:

• Сколько всего человек прописано в данной квартире и сколько из них проживает.
• Не имеют ли собственники остальных комнат желание улучшить бытовые условия жизни за счет продаваемого жилья.
• Каким образом и на каких основаниях соседи пользуются общим имуществом.

Важно удостовериться в том, что все собственники коммунального жилья отказались от выкупа. Купля-продажа считается законной, если она совершается на условиях, идентичных предложенным соседям. Если одна из комнат коммуналки находится в собственности у муниципалитета, то местные власти также вправе претендовать на продаваемую жилплощадь.

Если собственник какой-либо комнат умер, тогда наследники должны отказаться от выкупа. В течение полгода со дня смерти собственника они вправе предъявить права на имущество. Покупка без их согласия может быть оспорена, а права и обязанности будут переведены на наследников.

Есть смысл пообщаться с жильцами квартир поблизости с целью выяснения информации о собственниках комнаты и поинтересоваться прошлым недвижимости. С той же целью можно запросить развернутую выписку из Росреестра, а именно историю перехода права , в которой будут видны прошлые сделки.

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Формально процедура приобретения комнаты в квартире не очень отличается от покупки отдельного жилья. Однако имеется ряд нюансов, требующих пристального внимания. Игнорирование данных факторов может привести в будущем к серьезным проблемам:

• Если в квартире фактически никто не проживает, необходимо выяснить, сколько человек в ней прописано во избежание непредвиденных ситуаций в будущем, для этого необходимо запросить выписку из домовой книги.
• Если доля куплена в праве без материального выдела и порядок пользования не прописан, не был удостоверен нотариусом, следуют обязательно заключить соглашении о порядке пользования.
• Не следует покупать 1/25 и меньшую долю. Данную недвижимость практически невозможно продать, к тому же если на жилплощади прописано много человек могут возникнуть проблемы с пропиской.

Важно знать, сколько в прописано человек в квартире, какой порядок пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной, санузлом, общим коридором, график уборки и порядок распределения среди сожителей коммунальных платежей. Насчет коммунальных платежей, следует уточнить, принятый порядок закреплен на бумаге или действуют устные договоренности. Необходимо попросить у собственника или попробовать получить выписку из Росреестра.

Если вы уже решились на покупку комнаты в квартире, то совместно с проживающими надо определиться с порядком пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной комнатой, санузлом, коридором и прихожей. Документ надо зарегистрировать у нотариуса. Необходимо также позаботиться об отдельном лицевом счете, выделив часть оплаты коммунальных услуг равную доли в квартире.

Это надо прописать в соглашении, после чего заверить у нотариуса.

Нюансы покупки комнаты в общежитии

Отличие общежития от коммуналки заключается в том, что предполагает лишь временное проживание. Приватизация этого жилья стало доступным в 2007 году, когда его разрешили приватизировать, то есть получать в собственность и распоряжаться. Покупка комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

Перед покупкой жилья необходимо убедиться, что недвижимость имеет «статус квартиры». В техническом паспорте должны присутствовать технические характеристики. У собственника жилплощади в свидетельстве о праве необходимо указание на конкретную комнату.

В связи с немалым количеством сособственников, отказы от преимущественного права покупки жилплощади в общежития получит практически нереально. Поэтому на данную покупку оформить ипотеку не получится.

Покупка комнаты процесс достаточно трудоемкий и требующий внимательного отношения к мелочам. Все способы защиты надо использовать в комплексе. Грамотный подход позволит уберечься от действий мошенников, сохранить объект недвижимости и собственные средства.

Изложенные рекомендации помогут приобрести недвижимость, выгодно инвестировав накопленный капитал.

Преимущества и недостатки

Комната в квартире является довольно неплохой альтернативой съемному жилью, поскольку у владельца небольшой комнаты есть уверенность, что в любой момент ему не будет предложено искать новое место для проживания. Ведь постоянные переезды связаны не только с потерей времени и нервным напряжением при поиске квартиры, но также с весьма ощутимыми финансовыми затратами. Кроме того, в пределах собственных квадратных метров хозяин сам устанавливает правила проживания, и в отличие от арендованной квартиры, нет необходимости подстраиваться под правила, определяемые собственником квартиры для жильцов.

С другой стороны, владельцу небольшой комнаты в квартире постоянно будет нужно общаться со своими соседями. Речь идет не только о решении вопросов, касающихся необходимости периодического ремонта, уборки в помещениях общего пользования, но и о чисто бытовых нюансах. Например, в соседней комнате проживает любитель громко послушать музыку или ночных посиделок с гостями, неприятные моменты может доставить постоянные просьбы соседе одолжить денег, пр.

Если из съемной квартиры можно быстро съехать при невозможности избежать подобных проблем, то продажа одной комнаты и покупка другой, опять-таки, займет время и нервы.

Комната или право собственности на долю

Если решение о приобретении комнаты в квартире принято и процесс рассмотрения предложений уже в самом разгаре, стоит помнить о некоторых нюансах, которые отличают сделку по продаже комнаты от сделки купли-продажи квартиры.

Необходимо хорошо различать такие понятия, как право собственности на долю в квартире и право собственности на комнату. Это разные понятия, и незнание отличий доставило уже немало неприятностей неопытным покупателям. Суть различий заключается в том, что право собственности на долю никак не определяет местонахождение этой доли, а вот право собственности на комнату как раз указывает границы этого объекта собственности.

Иными словами, если владелец квартиры, который продает комнату, предлагает заключить договор купли-продажи доли, это не обязательно означает, что покупателю представится возможность проживать в той комнате, которая ему была продемонстрирована при продаже. После того, как обязательства по договору выполнены, и новый владелец доли изъявит намерение въехать в эту комнату, жилплощадь может оказаться занята, а хозяин квартиры предлагает поселиться в соседней комнате, площадь которой несколько меньше.

Поскольку доля собственности никак не определяется, договорные обязательства считаются выполненными – новому жильцу никто не препятствует проживать в квартире, ему, согласно нормам, установленным законодательно, выделена отдельная комната, а также никто не мешает ему регистрироваться по новому адресу.

Приоритетное право покупки

Собираясь купить комнату, будущий владелец недвижимости обязан знать, что существует приоритетное право на приобретение жилплощади. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ и п.6 ст.42 Жилищного Кодекса РФ это приоритетное право имеют соседи по квартире – собственники комнат или те, кому принадлежит право на долю собственности.

Посторонний может приобрести комнату, выставленную на продажу, только после того, как от покупки этой комнаты откажутся остальные соседи.

Причем, отказ каждого из соседей от приобретения должен быть официально подтвержден, в противном случае соседи могут притвориться, что их «обошли стороной». Договор в судебном порядке будет признан недействительным, и несостоявшегося владельца комнаты попросят освободить помещение на законных основаниях. А вот с возвратом денег могут возникнуть определенные проблемы.

Кроме того, в числе собственников в квартиры могут оказаться недееспособные или дети. Лица, относящиеся к данным категориям, не могут самостоятельно распоряжаться собственностью, поэтому дополнительно необходимо разрешение органов опеки и попечительства, которое могут оформить родители или опекуны.

Кстати, вполне может быть предложена комната, собственниками которой и являются дети, при этом отказ родителей не имеет юридической силы, если нет разрешения соответствующих органов. Таким образом, после получения денег договор признается недействительным со всеми вытекающими последствиями для покупателя.

Способ обойти приоритетное право

Владелец квартиры может предложить вместо договора купли-продажи подписать договор дарения, что не соответствует положениям статьи 250 ГК РФ. С одной стороны, договор дарения дает основания не обращаться к остальным собственникам за отказом. Тем более что некоторые из них хотели бы приобрести комнату, но по другой цене, поэтому вместо покупки или подтверждения отказа склонны всячески затягивать ситуацию.

С другой стороны, сделка может быть признана судом притворной (например, по заявлению тех же соседей), что приводит к довольно прогнозируемому результату – договор расторгается и покупатель теряет право на жилплощадь.

Смотрим документы

В ходе переговоров потенциального покупателя с владельцем квартиры, где предлагается комната, вполне естественно прозвучит просьба о предоставлении документов, необходимых для заключения сделки.

Естественно, первым делом потенциальный покупатель должен удостовериться, что квартира и комната в ней действительно принадлежит человеку, с которым ведутся переговоры. Такими документами являются удостоверение личности (паспорт) и правоустанавливающие документы (право собственности на квартиру),
а также документы, которые являются основанием для перехода жилья в собственность этого хозяина (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, пр.).

После того, как потенциальный покупатель просмотрел эти документы и они вопросов не вызвали, нужно определить, кто еще является собственником этой квартиры (доли, комнаты). Для этого необходимо заказать выписку в Росреестре (не только на приобретаемую комнату, но и на всю квартиру), эта выписка может быть заказана через портал Росреестра и предоставлена дистанционно в электронном виде. В выписке будет не только указаны лица, которые являются собственниками, но также информация о различных обременениях, которые могут оказаться наложенными на квартиру.

Если такие обременения имеются, продажа комнаты невозможна, поэтому до того, как потенциальный покупатель убедится в отсутствии проблем, залог вносить не следует.

Дополнительный нюанс

Права владельца комнаты мало отличаются от прав, которые приобретает владелец отдельной квартиры при ее покупке. Однако есть небольшой нюанс, если приобретенная комната сдается в аренду, то для этого необходимо согласие всех остальных собственников (п.2 ст. 288 ГК РФ).

Ведь квартирант будет именно с ними «делить» места общего пользования (мыться в ванной, готовить пищу на кухне), а также потенциально способен доставлять различные неудобства, например, ранний уход на работу или позднее возвращение может будить соседей.

Плюсы и минусы

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
2. Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
3. Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Особенности и подводные камни

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная. Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно.

При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п.

2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры. На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е.

на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд. Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало. В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Возможно, вам также стоит прочитать:

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
4. Заключить договор купли-продажи.
5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

• документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
• нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
• техническая и кадастровая документация на жилье;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка о прописанных в квартире жильцах;
• согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

• паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
• предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
• цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
• порядок проведения расчетов;
• конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
• условия расторжения договора;
• ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
• дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет — есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Покупка комнаты в квартире на материнский капитал

Процедура покупки комнаты с использованием средств материнского капитала осуществляется в порядке, описанном выше, но, при этом, имеет и некоторые нюансы:

1. Купить комнату с использованием капитала можно только после того, как ребенку, на которого он был выдан, исполнится три года (ч. 6 ст. 7 Федерального закона «О дополнительных…» от 29.12.2006 № 256-ФЗ). В том случае, если комната приобретается в ипотеку, или ипотечный кредит был оформлен еще до получения капитала, это правило не действует – вложить деньги в недвижимость можно сразу же после рождения ребенка (ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256).
2. В приобретенной комнате детям обязательно нужно выделить доли (пп. «г» п. 8 Постановления Правительства РФ «О Правилах…» от 12.12.2007 № 862) – это значит, что составляющих частей в и без того раздробленной квартире, станет еще больше.

Многие думают, что купить жилье у близкого родственника с использованием государственных денег невозможно. На самом деле это не так – покупка комнаты в квартире у родственников допускается: законодательство не содержит запретов на совершение подобных сделок. Этот факт подтверждается и Письмом Минэкономразвития РФ «По отдельным вопросам…» от 22.10.2010 № д-23-3764, в котором Министерство указывает на невозможность отчуждения жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала, в пользу близких родственников несовершеннолетнего, допуская при этом возможность приобретения несовершеннолетним (а, точнее, его родителями от его имени и в его интересах) такого жилья.

Как узнать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире

Сведения о кадастровой стоимости комнаты можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Обратите внимание – если комната не выделена из квартиры, в базе Росреестра вы ее не найдете – сможете получить сведения только о стоимости всей квартиры в целом.

Если же доля выведена из состава имущества и, вследствие этого является самостоятельным объектом недвижимости, сервис Росреестра окажется полезен. Найти нужную информацию можно по кадастровому номеру жилья или по его фактическому адресу.

Если же кадастровая стоимость комнаты не определена, потребуется пригласить оценщика. Специалист осмотрит жилье и установит его кадастровую стоимость. Эта информация пригодится, например, при продаже комнаты – для заключения сделки важно знать, сколько стоит недвижимость.

Обратите внимание – чаще всего комната в коммуналке стоит дешевле, чем могла бы стоить часть квартиры того же метража в случае, когда квартира продается целиком. Например, если в квартире стоимостью 1 млн. рублей есть две комнаты с одинаковой площадью, каждая из этих комнат по отдельности стоить 500 тыс.

рублей не будет. Это объясняется тем, что целая квартира имеет большую ценность для собственника, чем ее отдельная часть, которую придется эксплуатировать бок-о-бок с остальными жильцами.

Поиск комнаты, просмотр, знакомство с соседями

Сейчас мало кто ищет недвижимость по объявлениям на столбах и остановках, главный источник актуальных объявлений — интернет.

Популярные ресурсы: “Авито”, “Домофонд”, “ЦИАН”, “Яндекс-Недвижимость” и т. п., сообщества по продаже недвижимости в социальных сетях. Там можно задать нужные параметры: площадь комнаты, удаленность от метро, количество комнат в квартире, количество санузлов и т.

д. По фотографиям, прикрепленным к объявлению, можно предварительно оценить состояние комнаты и мест общего пользования в коммунальной квартире.

Найти подходящий вариант по объявлению — это первый этап. Дальше важно посмотреть комнату, оценить состояние кухни и санузла, и познакомиться с будущими соседями. Эффективнее идти на просмотр вечером, в это время больше шансов, что жильцы соседних комнат будут дома. Важно заранее установить для себя критерии, что допустимо, что — нет.

Если вам важна чистота на “общей” территории, не соглашайтесь на вариант, где откровенно грязно. Значит, соседям все равно, график уборки не соблюдается, и вряд ли вы их переделаете. О наличии в коммуналке алкоголиков и развеселой молодежи можно прямо задавать вопросы, да и по запахам и звукам многое будет понятно.

Когда будете в комнате, оцените звукоизоляцию — если все, что за стеной, хорошо слышно, это может в дальнейшем действовать на нервы.

Проверка права собственности, обременений, долгов за ЖКУ

Понять, что продавец действительно является владельцем комнаты, можно, посмотрев выписку из ЕГРН. В ней содержится информация обо всех собственниках недвижимости, а также об обременениях и ограничениях, если они есть.

Выписку можно заказать на сайте Росреестра в электронном виде, это платная услуга. Но по большому счету этого можно не делать — когда будете оформлять сделку купли-продажи, все равно пойдете к нотариусу. Он обязательно проверяет право собственности и наличие обременений — также по актуальной выписке из Росреестра.

Чтобы не приобрести комнату вместе с долгами, попросите продавца принести последние оплаченные квитанции за жилищно-коммунальные услуги или справку из управляющей организации или ТСЖ.

У собственников других комнат преимущественное право на покупку

Ваши будущие соседи, которые уже владеют комнатами в коммунальной квартире, по закону имеют приоритетное право на покупку еще одной комнаты в этой квартире ( часть 6 статьи 42 ЖК РФ , статья 250 ГК РФ ). Продавец, прежде чем продать вам комнату, обязан уведомить всех собственников комнат в коммуналке о продаже — по сути предложить им выкупить эту комнату. И приобрести ее вы сможете, только если все эти собственники откажутся от покупки.

Всем собственникам рассылаются письма с предложением купить комнату по установленной продавцом цене на равных условиях. Это должны быть заказные письма с уведомлением о вручении, их надо направить по месту регистрации — не все собственники комнат могут по факту проживать в этой коммуналке. Собственники могут прийти к нотариусу и написать отказ от покупки, но так мало кто делает.

Если по истечении месяца с момента получения письма получатель не изъявил желания купить комнату, это считается отказом от покупки.

Однако если среди собственников других комнат квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно либо недееспособные граждане, то простого отказа их представителей недостаточно, требуется получить и согласие органов опеки и попечительства.

Можно направить письма-уведомления через нотариуса. Услуга эта платная, но так можно быть уверенным, что всем собственникам были направлены извещения, и отказы зафиксированы нотариально. При этом выдается свидетельство, что собственник комнаты предпринял все попытки соблюсти право преимущественной покупки.

Сделка купли-продажи — обязательно у нотариуса

Поскольку при покупке комнаты в коммуналке вы приобретаете долю квартиры, сделку обязательно нужно проводить у нотариуса, так с 2016 года положено по закону ( часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” ).

Если продавец состоит в браке, он должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу.

Нотариус проверит, действительно ли продавец является собственником комнаты, проверит наличие ограничений и обременений, и затем вы с продавцом заключите договор купли-продажи в трех экземплярах.

Далее нужно, как и при покупке квартиры, подать документы в ближайший МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности. Понадобятся: договор купли-продажи — все три экземпляра, выписка из ЕГРН о праве собственности на комнату продавца, нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на продажу, отказы соседей-собственников от покупки комнаты или свидетельство от нотариуса о том, что предприняты все попытки соблюсти преимущественное право покупки, и квитанция об уплате госпошлины.

Существует схема, когда комнату “продают” по договору дарения, в этом случае не требуется согласие собственников остальных комнат. Но так делать не стоит — сделку легко могут признать недействительной. Если продавец предлагает такой вариант, лучше отказаться.

Смогу ли я сдавать в аренду комнату, которую куплю

Многие думают, что для сдачи комнаты в коммуналке в аренду нужно получать согласие соседей — собственников других комнат. Это не так.

Сдать в аренду комнату, владельцем которой являетесь, вы можете без согласования с соседями. Если в дальнейшем соседей что-то не устроит, они могут отстаивать свои права через суд, и выиграют, только если ваши арендаторы действительно нарушали их права.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.

Екатерина Титова

Оценка финансовых возможностей

Решив приобрести комнату в квартире, подумайте о том, какую сумму вы можете потратить на покупку. Исходя из возможностей собственного бюджета, можно будет приступать к изучению имеющихся вариантов.

На цену комнаты в первую очередь влияют следующие факторы:

• — метраж;
• — расположение;
• — количество комнат в квартире (а значит и соседей);
• — площадь помещений общего пользования (кухня, коридоры, санузел);
• — тип планировки;
• — вид из окна, освещенность;
• — перспектива «расселения».

При покупке комнаты в коммунальной квартире распространенной уловкой является перспектива грядущего расселения. Заманивая покупателей возможностью в скором времени обзавестись отдельной квартирой, владельцы комнаты сильно завышают цены. Поэтому, прежде чем принимать решение, самостоятельно проверьте информацию о расселении выбранной квартиры.

Поиск подходящей комнаты

Прежде чем начинать поиск комнаты для покупки, подумайте, что для вас самое важное в приобретаемом жилье. Наличие нужной инфраструктуры, количество соседей, цена? А может, вид из окна? Приступайте к просмотру предложений, имея четкое представление о том, какую именно комнату вы хотите купить.

Обратите внимание на юридический статус жилплощади: оформлена ли она как доля или как отдельная комната. Согласно новому Жилищному кодексу распоряжаться долей в квартире можно только с согласия остальных собственников. Комнату в коммунальной квартире, если она приватизирована, можно продавать без разрешения соседей.

Кроме того, в документах на долю нет четкого указания, где находятся именно ваши квадратные метры. Из-за этого могут возникнуть проблемы, связанные с совместным пользованием жильем. Еще один существенный недостаток доли по сравнению с комнатой — невозможность прописаться без согласия других собственников.

Как найти комнату самостоятельно?

Если вы решили заняться поиском жилья самостоятельно, то существует несколько доступных вариантов. Среди них:

• — просмотр баз недвижимости,
• — изучение информации на специальных сайтах и в газетах,
• — просмотр объявлений, расклеенных во дворах и на информационных досках;
• — подача объявления о покупке.

• — Меньшее количество затрат. Вам не придется платить за услуги посредников;
• — Только у вас есть четкое представление о том, какая комната вам нужна.

• — Этот способ требует наличия свободного времени;
• — Вам придется самостоятельно контролировать все юридические аспекты, либо консультироваться со специалистом.

Наиболее удобным является использование баз недвижимости, они содержат подробные описания объектов недвижимости, расположение на карте, фотографии и планировки, контакты продавцов.

Рис. Пример поиска комнат на продажу с просмотром расположения на карте ГдеЭтотДом.РУ

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости?

Если возникли трудности при самостоятельном поиске, можно обратиться к риелтору или в агентство недвижимости. Это поможет быстрее найти нужный вариант, т.к. предложений по продаже комнат в квартире обычно не слишком много. Специалисты же располагают обширными базами недвижимости.

• — Экономия сил и времени;
• — Безопасность. Специалисты самостоятельно оценят возможные риски при совершении сделки;
• — Возможность получения дополнительных услуг (страхование недвижимости, подготовка документов для ипотеки и т.п.).

• — Дополнительные финансовые траты.

Многие риелторы и агентства недвижимости, помимо подбора вариантов жилья, предлагают своим клиентам дополнительные услуги (страхование, подготовка документов для получения жилищного кредита). Например, при покупке комнаты со сложной историей, имеет смысл воспользоваться услугами титульного страхования. Это позволит вам получить страховку в случае утраты права собственности на приобретенную недвижимость.

Если агентство недвижимости сотрудничает со страховщиком, то такая услуга может стоить дешевле, чем самостоятельное оформление страхового полиса.

При покупке комнаты в кредит агентство недвижимости может предложить свои услуги в подготовке документов и подбору ипотечной программы. Эта возможность может пригодиться тем, кто хочет сэкономить время, а также при оформлении ипотеки на специальных условиях (например, при оформлении военной ипотеки или использования материнского капитала для погашения кредита), специалисты помогут разобраться в условиях разных банков.

Стоит ли ими пользоваться, зависит от ситуации. Большинство из этих операций покупатель может осуществить самостоятельно, используя различные сервисы на специализированных сайтах. Например, одобрить заявку на ипотеку можно с помощью специальных сервисов экспресс-расчета ипотеки.

Осмотр комнаты

Знакомство с будущей жилплощадью — очень важный и ответственный момент. Ни одно, даже самое подробное, объявление не может дать реального представления о комнате. При осмотре обратите внимание на те характеристики, которые не подлежат изменению.

Например, планировка, количество окон, тип дома (панельный или кирпичный). Выясните, сколько человек прописано в квартире и сколько проживает на самом деле. Также не лишним будет узнать о порядке использования общих помещений.

Это поможет избежать возможных конфликтов с соседями из-за очереди в ванную или беспорядка на кухне.

Чтобы узнать реальное положение дел, попробуйте пообщаться с соседями из других квартир. Владельцы неблагополучной жилплощади могут «забыть» сообщить вам множество важной информации о комнате.

Еще один важный момент — лицевой счет на оплату коммунальных услуг. Идеальным вариантом является наличие отдельного счета на каждую комнату. В противном случае вам придется заняться их разделением. Для этого все владельцы квартиры должны написать заявление в ТСЖ или управляющую организацию.

Подготовка документов

Когда решение о покупке комнаты принято, убедитесь в наличии у продавца необходимых для проведения сделки документов. Если комната находится в собственности нескольких лиц, убедись в их согласии. Для заключения договора купли-продажи потребуются следующие бумаги:

• — паспорта участников сделки;
• — свидетельство государственной регистрации права;
• — правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения и т.п.);
• — выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ и п.6 ст.42 Жилищного Кодекса РФ, другие собственники квартиры имеют приоритетное право на покупку совместной с ними жилплощади. Чтобы избежать неприятных сюрпризов уже после регистрации сделки, убедитесь, что будущие соседи предупреждены предстоящей продаже и не выразили желание приобрести комнату.

По закону их следует известить о предстоящей сделке и ее условиях в письменном виде (лучше заказным письмом с уведомлением). Если в течение месяца лица, имеющие преимущественное право покупки не захотят им воспользоваться, то недвижимость может быть продана любому желающему. Если к моменту регистрации сделки положенный срок еще не закончился, то потребуется нотариально заверенный отказ соседей.