Инвестиции в зарубежную недвижимость

Инвестиции в недвижимость имеют низкую корреляцию с рынками акций и других традиционных активов. К тому же инвестиции в недвижимость дают возможность диверсифицировать риски и получать предсказуемый доход и рост стоимости самого актива.

Важно не забывать, доходность, окупаемость и рост цены актива просчитываются на стадии разработки индивидуальной инвестиционной стратегии и плана действий.

Я РЕКОМЕНДУЮ В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ ОПРЕДЕЛИТЬ ГЛАВНЫЕ ЦЕЛИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ. ВЕДЬ ОНИ МОГУТ БЫТЬ РАЗНЫЕ:

• недвижимость для собственного проживания, ВНЖ или гражданства;
• инвестирование в проекты для получения стабильного дохода;
• продажа объекта на пиковой точке роста цены актива.

СМЕШИВАТЬ ЭТИ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ЦЕЛИ КАТЕГОРИЧЕСКИ НЕ СТОИТ. ЭТО КАК МИНИМУМ НЕЭФФЕКТИВНО. К ТОМУ ЖЕ КРИТЕРИИ ПОДБОРА И ОЖИДАНИЯ ОТ ОБЪЕКТА БУДУТ СИЛЬНО ОТЛИЧАТЬСЯ.

ПРЕИМУЩЕСТВА ИНВЕСТИРОВАНИЯ
В НЕДВИЖИМОСТЬ
ЗА РУБЕЖОМ

Инвестор получает возможность сохранить капитал, получить ВНЖ, а также хеджировать страновые и политические риски.

ПЕРЕД ИНВЕСТИРОВАНИЕМ КРАЙНЕ ВАЖНО ИЗУЧИТЬ ГЕОПОЛИТИЧЕСКУЮ И ЭКОНОМИЧЕСКУЮ СИТУАЦИЮ В СТРАНЕ.

ДОХОДНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ — РОССИЯ VS ЗАРУБЕЖНЫЕ СТРАНЫ

Доходность российской недвижимости уже многие годы превосходит фондовый рынок. А на сегодня и криптовалюту, которую лихорадит уже не первый месяц. Годовая доходность может достигать от 8 до 50% годовых за счет роста цены актива.

Доходность зарубежной недвижимости имеет более низкий процент и коррелируется в размере 5–10% в валюте. Но есть исключения.

ДОХОДНОСТЬ ПО ИНВЕСТИЦИЯМ ДОЛЖНА ПРЕВЫШАТЬ УРОВЕНЬ РОСТА ИНФЛЯЦИИ В СТРАНЕ.

С ЧЕГО НАЧАТЬ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПУТЬ
ЗА ГРАНИЦЕЙ

Прежде чем вкладывать в зарубежную недвижимость, ответьте себе на 5 основных вопросов:

• Есть ли четкая финансово-инвестиционная стратегия и план действий. Если нет, то стоит разработаться, ориентируясь именно на инвестициях в зарубежную недвижимость.
• Есть ли необходимость оценить и продать российскую недвижимость, прежде чем инвестировать в недвижимость за границей. От этого будет зависеть стратегия и дальнейший план действий.
• Требуется ли передача в управление под арендный бизнес российской недвижимости.
• Основные инвестиционные цели: для собственного проживания или как доходный бизнес в валюте.
• Важно ли для вас получить ВНЖ, гражданство в другой стране.

ОТВЕТЫ НА ЭТИ ВОПРОСЫ ПОМОГУТ ПРОАНАЛИЗИРОВАТЬ ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН, ПОДОБРАТЬ СТРАНУ И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОБЪЕКТ ПОД ТРЕБУЕМЫЕ КРИТЕРИИ И ПАРАМЕТРЫ.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ И ФИНАНСОВАЯ СТРАТЕГИЯ

НИКОГДА НЕ ЭКОНОМЬТЕ ВРЕМЯ И РЕСУРСЫ НА РАЗРАБОТКУ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТРАТЕГИИ, ТАК КАК ИМЕННО ОТ НЕЕ БУДЕТ ЗАВИСЕТЬ, НАСКОЛЬКО КАЧЕСТВЕННО И ТОЧНО ВАМ ПОДБЕРУТ ЛОКАЦИЮ И ЗАРУБЕЖНЫЙ АКТИВ.

Прежде чем вкладывать накопления, пропишите финансовый и инвестиционный план. И желательно на ближайшие два-три года. Индивидуальная инвестиционная стратегия должна базироваться на финансовой модели, планах, целях, задачах, которые вы перед собой ставите в кризисное время.

Инвестиционные накопления должны постоянно работать на вас. То есть ваши вложения должны быть ориентированы на рост стоимости и доходности по выбранному активу. Если инвестиционной и финансовой модели нет, стоит об этом задуматься и разработать прежде, чем инвестировать накопления за границу.

4 ШАГА К ИНВЕСТИРОВАНИЮ ЗА ГРАНИЦЕЙ

1-Й ШАГ

Исходя из моего опыта инвестирования в зарубежные объекты, важно обратить внимание на перечень иностранных государств и территорий, утвержденных Правительством РФ, которые предполагают разный тип взаимоотношений с российскими юридическими и физическими лицами. Перед тем как инвестировать в зарубежную недвижимость, обязательно изучите перечень «дружественных» стран.

Ориентируйтесь в первую очередь на данные по открытому авиасообщению (от 04.04.2022) с 52 дружественными странами. В их числе: Аргентина, Бразилия, Венесуэла, Вьетнам, Гонконг, Египет, Израиль, Индия, Индонезия, Китай, Маврикий, Мальдивы, Марокко, Перу, ОАЭ, Сейшелы, Таиланд, Турция, Шри-Ланка, ЮАР.

2-Й ШАГ

Выберите направление, где проще открыть счет или получить местную карту. Например, Казахстан, Грузия, Узбекистан, Киргизия, Турция. Кстати, в ОАЭ на сегодня усложнилась процедура открытия счетов.

Также уточняйте, в каких странах можно оплачивать покупки по российской карте МИР. Это, безусловно, облегчит жизнь за границей. На текущий момент это: Турция, Вьетнам, Армения, Южная Корея, Узбекистан, Белоруссия, Казахстан, Киргизия, Таджикистан, Южная Осетия.

Еще один действенный и рабочий способ — открыть карту Union Pay. Это китайская платежная система. И пока единственный для россиян способ иметь карту, выпущенную российским банком, которая работает в большинстве стран мира. Ее можно использовать от Испании и Германии до Индии и Японии.

3-Й ШАГ

Обратите внимание на перспективные варианты для инвестиций в недвижимость. Где еще не суперсильно взлетели цены, как, например, в Дубае, но и есть различные льготы и поддержка российских инвесторов на уровне правительства. В том числе с возможностью получения ВНЖ.

Не игнорируйте и соседней — Казахстан, Грузию, Узбекистан. Кстати, в Узбекистане формируется большое российское объединение, а также открываются масштабные IT-кластеры, переезжают российские компании. И, на мой взгляд, направление весьма перспективно с точки зрения роста инвестиционных вложений в недвижимость, а также развития собственного бизнеса.

4-Й ШАГ

При покупке недвижимости думайте в том числе и о возможности получить ВНЖ. К сожалению, большинство стран увеличили инвестиционный порог входа для получения местных документов. Но тем не менее есть и те, где сохраняются достаточно лояльные условия.

К примеру, в Грузии оформить ВНЖ можно при покупке недвижимости от 100 000 долларов. В Болгарии сохраняется порог инвестиционного входа от 256 000 долларов, а в ОАЭ за инвестиции в недвижимость можно получить долгосрочную визу резидента. Выдают визу на три года при инвестициях от 205 000 долларов.

С получением визы инвестор может постоянно жить в ОАЭ, покидать страну и приезжать в нее без оформления дополнительных документов. В Турции же в мае 2022 года увеличили инвестиционный порог с 250 000 до 400 000 долларов.

ИНВЕСТИЦИИ В ВЫСОКОДОХОДНУЮ ЗАРУБЕЖНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

На сегодня для россиян, желающих инвестировать в недвижимость за рубежом, открыта достаточно большая часть мира. Необходимо знать правила игры и заручиться поддержкой профессионалов, которые подберут под индивидуальную инвестиционную стратегию качественный объект недвижимости и помогут провести безопасную сделку.

Помимо классической зарубежной недвижимости в виде апартаментов под ключ, студий и вилл, есть еще несколько видов инвестиций, в которых я вижу высокую перспективу для сохранения и преумножения средств.

Например: инвестиции в иностранные сетевые гостиничные, отельные проекты, а также гибкие кондоминиумы, офисы, коворкинги и коливинги.

Такие проекты могут реализовываться российскими девелоперами, а некоторые в коллаборации иностранных и российских инвесторов. Также есть чисто иностранные девелоперы, которые формируют, строят и запускают инвестиционные проекты на рынок.

Зачастую для дальнейшего управления объектами недвижимости девелоперы создают инвестиционный фонд, куда приглашают войти частных инвесторов, которые получают пассивный доход, соразмерный инвестиционному вложению и получению общей выручки управляющей компании. Доходность может быть разной — от 5% до 30% годовых в валюте.

Испания

Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.

Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии. Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения.

На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов. Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.

Сложившаяся ситуация на рынке отлично подходит для инвестирования. Только стоит учесть, что для заработка на перепродаже придется подождать, когда цены начнут вновь расти. Это может занять от трех до пяти лет.

Однако, все это время жилье можно сдавать и получать доход. В результате пандемии средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости выросла до 9,3 % (от стоимости жилья в год), а цены на аренду достигли своего исторического максимума – в среднем €11,4/М² в месяц.

В случае, если вы ищите недвижимость для переезда, но не владеет необходимой суммой, – момент не менее удачен. Цены снижены, а условия кредитования привлекательны. Банки могут одобрить кредит на срок до 15 лет по специальным процентным ставкам для иностранцев от 3-3,4 %. Для этого необходимо будет подтвердить уровень дохода от 800 евро в месяц.

Италия

Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.

Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.

Ситуация с пандемией не обошла стороной местный рынок недвижимости. По словам аналитиков, цены в среднем упали на 16%. Это отличный момент для сделки. Тем более, что условия получения кредита достаточно выгодны – ставки от 2,8 % и срок кредита до 15-30 лет.

Кроме того, в последнее время некоторые города объявляют настоящие распродажи жилья. Таким образом власти стараются привлечь новых жителей. Например, на днях с таким заявлением выступила коммуна Биккари на юге Италии – дом там можно купить по цене от 7,5 тысячи евро.

В целом на юге страны цена квадратного метра существенно ниже. К примеру, в Лигурии однокомнатная квартира стоит 350 000–400 000 евро, тогда как в Калабрии 65 000–100 000 евро.

Если вас привлекает жаркий климат и близость морского побережья, обратите внимание на недвижимость в Кампании, Калабрии, Апулии, на Сицилии или Сардинии. В северных же регионах ценятся Пьемонт и Валле-д’Аоста за свои знаменитые горнолыжные курорты. При этом в Пьемонте доход от сдачи квартиры в аренду составит от 200 евро в неделю.

Греция

Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.

Сейчас здесь также действуют существенные скидки на жилье. По данным аналитиков, цены в среднем упали на 15–20%. Причем, как в Афинах и Солониках, так и на островах.

Например, апартаменты можно купить по цене от 50 000 евро. Как правило, недвижимость со скидкой продают владельцы, которые приобрели ее в кредит для заработка на туристах, но в условиях пандемии не смогли покрывать расходы.

Привлекательность греческой недвижимости заключается еще и в том, что при покупке объекта стоимостью от 250 000 евро вы имеете право подать заявку на участие в программе «Золотая виза» Греции (ВНЖ).

Турция

У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.

Как и страны, о которых мы писали выше, Турция пострадала от снижения туристического потока, а цены на недвижимость снизились. Например, в Аланье евродвушка в современном доме, которая в марте стоила 50 000 евро, сейчас предлагается за 40 000–42 000 евро. Что касается новостроек, то часть турецких застройщиков снизили цены по сравнению с весной 2020 года до 10%.

Поэтому при желании можно найти весьма выгодный вариант.