Срочный выкуп комнат в Москве — быстрый выкуп комнат в коммуналке — Retail-Realty

Выкуп комнаты в коммунальной квартире

Владелец комнаты при продаже рискует столкнуться со следующими сложностями:

1. Весь процесс требует слишком большого участия собственника. Нужно сначала привести комнату в порядок, оформить весь пакет документов. Необходимо не забыть о правах соседей и обратиться сначала к ним с предложением выкупить недвижимость. Плюс предстоят показы потенциальным покупателям, часто — взаимодействие с риелторскими агентствами.
2. Чтобы продать жильё по выгодной стоимости, нужно будет вникнуть в происходящее на рынке, изучить цены на аналогичную недвижимость. Необходимо учесть, что если продажа комнаты растянется на определённое время (например, на год), цену придётся корректировать. Решение этого вопроса может оказаться не таким простым, как выглядит на первый взгляд. Ведь если выставить слишком большую цену, можно отпугнуть покупателей или растянуть продажу на существенный срок. А слишком низкая цена может оказаться в таком городе как Москва многим подозрительной. Плюс это означает потерю средств для собственника.
3. Владельцу также потребуется давать объявления, составлять подробное описание, делать качественные фото (или оплачивать снимки). При этом сами объявления желательно продвигать в поиске, чтобы они не потерялись в соответствующих группах в соцсетях, а также на сайтах. Ведь недвижимости в столице довольно много, и ваше предложение о продаже попросту могут не заметить.
4. Не стоит забывать о важности юридически грамотного оформления обращения к соседям с предложением выкупа комнаты. Если для них смена собственника по каким-то причинам является нежелательной, они могут создать дополнительные трудности, препятствовать оформлению договор купли-продажи, даже если по закону вы приняли во внимание их права. Поэтому у вас на руках должно быть письменное подтверждение того, что вы предлагали им выкупить недвижимость. Но многие владельцы не понимают, как всё правильно оформить, что создаёт определённые проблемы.
5. Риелторские агентства в Москве далеко не всегда горят желанием продавать коммунальные комнаты. Они тоже хорошо представляют себе весь объём трудностей, с которыми предстоит столкнуться. Поэтому нередко при продаже комнаты или квартиры, которая находится в собственности у нескольких владельцев (есть выделенные доли, допустим), именно собственникам приходится всем заниматься. В том числе и напоминать о себе риелторам.

Как видите, продажа коммунальной квартиры или комнат в Москве — непростая задача. Однако наша компания предлагает всё заметно упростить. Мы предоставляем услугу — выкуп комнаты в коммунальной квартире с минимумом хлопот.

Всё происходит быстро, аванс владелец получит на руки в сжатые сроки. И даже если у собственника возникают какие-то трудности с документами, мы готовы помочь.

Какие документы нужно подготовить на комнату в коммуналке?

Чтобы сделка по продаже комнаты прошла быстрее, недвижимость стоит подготовить. Её желательно освободить, разобраться с долгами по коммунальным платежам. Также должны быть в наличии документы. Это:

1. Удостоверение личности собственника (паспорт). Если владельцев — несколько, то нужны паспорта всех собственников.
2. ИНН.
3. СНИЛС.
4. Выписка из ЕГРН, в которой будет указано, что вы являетесь собственником. Также необходимо предоставить правоустанавливающий документ (свидетельство о государственной регистрации права) и документы-основания получения права собственности: договоры купли-продажи, мены, дарения или документs, который подтверждают факт вступления в наследство.
5. Письменное подтверждение того, что вы предлагали соседям купить у вас комнату. Причём такое предложение надо сделать за месяц до заключения договора купли-продажи. Учтите, при этом важно правильно указать цену. Впоследствии её нельзя будет снижать. То есть, вы можете реализовать комнату дороже, но не дешевле. А если вы хотите снизить цену, вам придётся повторно обращаться к соседям. Уведомление соседям лучше всего отправлять через нотариуса во избежании проблем с подтверждением самого факта оповещения соседей.
6. Кадастровый паспорт недвижимости.
7. Справка БТИ.
8. Выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в коммунальной комнате.
9. План квартиры с обозначением комнаты и особенностей планировки (поэтажный план), экспликация.
10. Единый жилищный документ (ЕЖД).
11. Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Учтите, что выше указан только примерный перечень документов. Он может уточняться в зависимости от специфики района, дома, времени обращения и т. д.

Однако, как уже и говорилось ранее, если у продавца возникают трудности с оформлением документов или с получением конкретных официальных бумаг, он может обратиться в нашу компанию. Наши сотрудники обязательно помогут разобраться в деталях.

От чего зависит цена комнаты в коммунальной квартире?

Наше риелторское агентство рассчитывает цену комнаты по 28+ пунктам. Это позволяет нам предлагать справедливую стоимость в отношении такой недвижимости. Точный расчёт вы получите после того, как обратитесь к нам и предоставите пакет необходимых документов.

Но в целом цена комнаты в коммунальной квартире в Москве складывается из следующих факторов:

• Локация, близость к метро и автобусным остановкам.
• Площадь недвижимости.
• Количество соседей.
• Общие размеры квартиры.
• Вид дома. В данном случае во внимание принимается серия, тип дома (стеновые материалы), сдача в эксплуатацию, состояние, предполагаемый срок использования и прочая ключевая информация.
• Этаж, на котором находится квартира с продаваемой комнатой.
• Специфика расположения комнаты в самой квартире — близко ко входу, к санузлу, кухне и т. д.
• Наличие или отсутствие балкона или лоджии.
• История смены владельцев (история переходв права собственности). Например, если комнату в коммунальной квартире часто продавали, дарили, то есть она несколько раз за последние годы меняла владельцев, это означает снижение цены такой недвижимости.
• Наличие определённых преимуществ. Допустим, если у комнаты есть собственный выделенный санузел — это достоинство, которое поднимает её цену. Аналогично в отношении примыкающего коридора. Если собственник продаёт несколько комнат в одной коммунальной квартире, и они соединены между собой (или могут быть соединены), это тоже является достоинством.
• Наличие определённых недостатков. Среди них — маленький метраж, чрезмерная узость и вытянутость комнаты, специфика планировки, тонкие стены, проблемы со звукоизоляцией, сложности с заносом мебели и т. д.
• Характер взаимоотношений с соседями. В коммунальной квартире это нередко является ключевым фактором при продаже.
• Вид из окон. Чаще всего комнаты с фасадным окном или окнами оцениваются дороже.
• Количество окон. Если их больше одного, то это считается преимуществом.
• Район. В данном случае важна транспортная доступность, развитость инфраструктуры. Во внимание также обязательно принимается близость школ, магазинов, поликлиник, спортивных учреждений и многого другого. Если рядом расположены достопримечательности, это несомненный плюс.

При оценке комнаты в коммунальной квартире во внимание принимается и общее состояние самой квартиры. Например, если с комнатой всё в полном порядке, однако квартира нуждается в ремонте, это оценивается как недостаток. Наши агенты обязательно учитывают состояние общих зон: кухни, санузла, прихожей, ванной комнаты.

На цене также сказывается возможность выкупа остальных комнат. К примеру, если другие владельцы тоже готовы заключить договор с нашей компанией, то это повлечёт за собой рост цены. Но в любом случае всё индивидуально.

Впрочем, долго гадать собственнику не придётся: мы предоставляем обоснованный и аргументированный ответ в день обращения после того, как получим на руки для анализы все документы.

Продажа комнаты в коммунальной квартире может стать непростой задачей. Услуга срочного выкупа её существенно упрощает. Обращайтесь!

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

• соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
• иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

• выкупают долю;
• предоставляют письменный отказ;
• вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Нужен ли нотариус в 2024 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2024 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

• разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
• оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
• удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» – такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора. Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

• продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
• с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
• после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы для совершения сделки

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

• договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
• все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
• в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
• со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

• МФЦ («Мои документы»);
• непосредственно Росреестр;
• нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Окончательно рассчитаться за комнату

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Какие понадобятся документы

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

. .
1. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
2. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
3. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
4. Технический план комнаты.
5. Справка о прописанных в комнате.
6. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
7. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Образец уведомления для соседей

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

• ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
• точное описание комнаты (как в будущем договоре);
• цена продажи;
• указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Подробнее о договоре купли-продажи

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:

1. ФИО сторон.
2. Описание комнаты – предмета договора.
3. Цена продажи.
4. Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.

Оценка комнаты

Отправным пунктом при продаже комнаты в квартире является определение ее стоимости. Как правило, решающими факторами при назначении цены являются:

• — Метраж комнаты;
• — Общее количество комнат;
• — Расположение жилья;
• — Количество соседей;
• — Величина вашей доли в общей площади жилого помещения;
• — Срок экспозиции при продаже. Немаловажный фактор, про который часто забывают неопытные продавцы. Дело в том, что чем дольше ваш объект находится на рынке недвижимости, тем менее привлекательным он становится для потенциальных покупателей. Кроме того, в ожидании выгоды можно упустить тех, кто готов в срочном порядке купить вашу комнату.

Определить примерную стоимость комнаты можно не прибегая к помощи профессиональных оценщиков. Для этого следует воспользоваться одной из многочисленных баз недвижимости, например такой, как на сайте ГдеЭтотДом.РУ. Задав все основные параметры, вы получите доступ объявлениям о продаже комнат.

Так вы сможете получить представление о том, в какую сумму на рынке недвижимости вашего города оценивают аналогичные комнаты.

Совет: Если вам требуется срочно продать комнату, то будьте готовы назначить более низкую цену, чем у конкурентов.

Рис. Пример поискового запроса комнаты на продажу в базе недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Подготовка комнаты к продаже

Главной особенностью продажи комнаты в отличие от отдельной квартиры является зависимость от остальных собственников совместной жилплощади. Дело в том, что согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ ваши соседи обладают преимущественным правом покупки.

Это значит, что прежде чем подавать объявление или обращаться в агентство недвижимости, вы обязаны проинформировать их о желании продать комнату и сообщить точные условия (цена, сроки). Причем речь идет не об устных договоренностях, а об уведомлении в письменной форме, которое следует отправить по почте заказным письмом. А самым надежным вариантом будет получение нотариально заверенного отказа.

Если возможности продать комнату соседям нет, вы можете приступать к поиску стороннего покупателя. Лучше всего заранее обсудить соседями вопрос оформления необходимых бумаг, чтобы впоследствии быстро продать свою комнату.

Важно: Вопрос согласования сделки с соседями по квартире часто превращается в непростую задачу. Это касается тех случаев, когда местонахождение некоторых собственников неизвестно или кто-то из них намеренно тормозит продажу, уклоняясь от получения уведомлений.

Сбор необходимых документов

Найдя покупателя и достигнув с ним предварительной договоренности, следует убедиться в том, что у вас есть все необходимые для заключения договора бумаги. Для совершения сделки нужно будет подготовить следующий пакет документов:

1. 1 паспорта участников сделки;
2. 2 правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения и т.п.);
3. 3 свидетельство государственной регистрации права;
4. 4 выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения;
5. 5 письменное подтверждение того, что другие собственники были уведомлены о продаже (письмо, телеграмма). Если с момента информирования не прошел месяц, требуется нотариальный отказ.