Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость квартиры

Анализируя ФЗ №237 «О кадастровой оценке», в частности – статью 3, можно выделить понятие «кадастровая стоимость недвижимости». В нем законодатель определяет цену квартиры, например, которая будет определена после проведения специальной оценки. Практика показывает, что кадастровая оценка выводится массово.

Соответственно, цена на недвижимость будет зависеть от ряда факторов:

• тип строения, в котором расположена квартира;
• квадратура;
• город или район, в котором расположено имущество и так далее.

Примечательно, что такие особенности, как вид с окон, наличие парковки возле дома, а также ремонт – не принимаются во внимание.

Если сравнивать реальную и инвентаризационную цену квартир, то до 2015 года показатели разнились между собой. Так, рыночная стоимость была меньше; мало того, со временем тона только снижалась, так как жилой фонд претерпевает естественный износ. К слову сказать, кадастровая цена квартиры влияет на ставку налогообложения.

Однако позднее в законодательство были внесены поправки; налог на недвижимость стали определять по кадастровой цене. Чтобы нивелировать расхождения в двух показателях, государство предусмотрело 5-летний переходной период. Завершился он 1.01.20 года.

Заинтересованное лицо может в любое время обратиться в ЕГРН, чтобы уточнить цену квартиры по кадастру. Эксперты предоставят выписку, в которой будет указана не только стоимость, но и дата последней переоценки.

Существуют правила, согласно которым в России определена периодичность установления цены на квартиру по кадастру:

• по всем регионам страны – минимум 1 раз в 5 лет, однако не чаще, чем раз в 3 года при особых случаях;
• в городах Севастополь, Санкт-Петербург и Москва кадастровая оценка выводится не чаще, чем 1 раз в 2 года.

Как определяется цена квартиры по рыночным меркам

Как правило, собственники квадратных метров при реализации недвижимости применяют именно рыночную стоимость. Во многом, этот показатель формируется под воздействием конкуренции между продавцами и покупателями, а также спроса. В целом, рыночная стоимость квартиры – это сумма, которую готов отдать потенциальный покупатель за жилье.

Можно выделить ряд факторов, которые оказывают воздействие на рыночную стоимость квартиры:

• год строительства дома, район, коммуникации, а также наличие неподалеку больниц, аптек, магазинов, и прочей инфраструктуры;
• ремонт в квартире и его качество (если имеется), мебель, изменения, которые вносил предыдущий собственник;
• курс валют на момент продажи, способность покупателей, сезон, и многое другое.

Практика показывает, что реальная стоимость апартаментов на рынке определяется по точно таким предложениям, с идентичными условиями (удобства, ремонт, расположение). Впрочем, нужно говорить о том, что рыночная стоимость – примерный показатель, который все время меняется.

При проведении сделки купли-продажи, продавец и покупатель обязательно используют рыночную цену. После достижения договоренностей стороны указывают цену в договоре. К слову сказать, даже при наследовании или дарении квартиры также полагается указывать анализируемый показатель.

Разница между двумя ценами

Ранее было сказано о том, что экспертная комиссия выводит кадастровую стоимость в результате массовых оценок жилья. Здесь задействуется особая методика расчетов. Примерные рыночные показатели, а также индивидуальный подход не имеют места в этой работе.

Что касается оценки рыночной, то она выводится при подробном анализе параметров жилья; принимаются во внимание даже мельчайшие тонкости. Соответственно, учитывается расположение дома, наличие инфраструктуры, прочих факторов, которые способны воздействовать на стоимость в сторону ее увеличения или уменьшения.

Вот почему цена квартиры по кадастру может быть меньше или больше, чем то, что предлагает рынок. Все зависит от того, в каком состоянии пребывает недвижимость. Совершенно очевиден факт: квартира с высококлассным ремонтом не может иметь одинаковую стоимость по кадастровой и рыночной оценке, равно как и апартаменты, в которых ремонт не делали с момента постройки.

Согласно правилам Налогового кодекса при исчислении имущественного налога применяется именно кадастровая стоимость. Однако когда предстоит провести сделку купли-продажи, стороны используют предложение рынка. Раньше некоторые граждане пользовались пробелом в законодательстве, уклонялись от налога на прибыль.

Сейчас так поступить невозможно, ведь при купле-продаже применяется 2 оценки. Как правило, устанавливается реальная цена на квадратные метры – 70% от кадастровой стоимости. В том случае, если сделка обойдется дешевле выведенного показатели, то он и будет основной величиной при финансовых расчетах.

Примечание. При реализации квартир налог на прибыль необходимо платить не всем гражданам. Существуют некоторые исключения, предусмотренные нормами НК РФ. В частности, чтобы не платить указанный налог, перед продажей квартира в собственности должна пребывать не менее пяти лет у прежнего собственника.

Кадастровая стоимость

Это фиксированная цена недвижимости, которую устанавливает государство. Определяется по особой методике. Такую оценку недвижимости заказывают местные органы власти.

Гос.органам необходимо получить стоимость объекта, которая будет максимально приближена к рыночной стоимости. Поскольку, во время оценки рассматриваются только общие параметры квартиры, а не ее индивидуальные характеристики (например, качественный ремонт, планировка и т.д.), то кадастровая стоимость может отличаться от рыночной. При чем, как в большую, так и в меньшую сторону.

Что такое рыночная стоимость квартиры?

Под рыночной стоимостью недвижимости следует понимать наиболее вероятную цену продажи ее на рынке в результате спроса и конкуренции. Это величина, за которую квартиру готовы купить.

На этот показатель влияет множество факторов и не только индивидуальных характеристик жилья:

• район нахождения, год постройки дома, наличие коммуникаций и ближайшей инфраструктуры;
• наличие ремонта и его качество, перепланировка, встраиваемая мебель и другие особенности квартиры, внесенные собственниками;
• покупательная способность, валютный курс, сезонность, колебание спроса и т.д.

Как правило, определяется, исходя из аналогичных предложений по продаже жилья с одинаковыми условиями. Это ориентировочная стоимость, которая не может иметь постоянное значение в течение длительного периода времени.

Рыночная цена фигурирует при совершении сделок с квартирой, это договорная составляющая между покупателем и продавцом. Ее указывают в договоре при купле-продаже, дарении, обмене жилья, а также в целях наследования и оформления кредита на покупку квартиры.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью?

Кадастровая стоимость присваивается жилью в результате массовой государственной оценки на основании применения специальной методики расчетов. Здесь невозможно применить индивидуальный подход и приблизить цену к реальной рыночной.

Рыночная оценка производится на основании более тщательного изучения характеристик конкретной квартиры, учитывая особенности, внесенные ее владельцами. Здесь важно не только местоположение дома и ближайшая инфраструктура, но и наличие иных моментов, повышающих стоимость жилья на рынке недвижимости.

Поэтому кадастровая стоимость может оказаться выше или ниже рыночной и это будет зависеть от состояния самой квартиры. Массовый подход к оценке может приравнять кадастровую стоимость одинаковых по площади квартир в одном доме. Но никогда не сделает равным рыночную цену жилья с дорогим ремонтом и того, где ремонт не делали с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Кадастровую стоимость применяют при расчете налога на имущество, но при продаже квартиры налог с дохода исчисляется от рыночной цены (стоимости по договору сделки). Но для того, чтобы граждане не уклонялись от уплаты налога с продажи, также используется кадастровая составляющая. Определяется величина, равная 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Если сумма сделки окажется менее этого показателя, то он и ложится в основу для расчета налога.

Справка. Налог с продажи квартиры платят не все граждане, а только те, кто попадает под условия, предусмотренные Налоговым кодексом. По общему правилу, чтобы продать квартиру без уплаты налога, нужно владеть ею не менее 5 лет.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д.

Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Кадастровая стоимость — стоимость вашей квартиры по мнению государства. Ее считают в Росреестре ( Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии ).

Кадастровая стоимость — не просто формальность. Ее учитывают при расчете налогов при продаже, вступлении в наследство, ежегодном налоге на имущество. Чем больше стоимость, тем выше налог.

Раньше ежегодный имущественный налог рассчитывали по инвентаризационной цене (расходы на строительство и содержание квартиры), но эта стоимость была в несколько раз ниже рыночной. Сейчас налоги на квартиру считают по кадастровой стоимости, которая ближе к рыночной. Так получается справедливее, но и налоги выходят выше.

Как рассчитывают кадастровую стоимость

Рыночная стоимость квартиры — цена, по которой вы купили или продали квартиру — может постоянно меняться. Квартира на рынке стоит столько, сколько за нее готовы заплатить.

А вот кадастровую стоимость государство пересматривает раз в 3 года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в 2 года. Если вы не согласны с госоценкой, можно заказать свою в любое время — за деньги.

Кадастровую стоимость определяют по расположению и возрасту дома, этажу и количеству этажей, характеристикам квартиры, инфраструктуре района, средней цене квадратного метра — всего 16 параметров. Проведенный в квартире ремонт, комфорт, хороших соседей или вид из окна не учитывают.

Итоговая кадастровая стоимость зависит от оценщика Росреестра. Рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно можно лишь очень приблизительно — точные формулы сложны, учитывают много переменных, а их значения зависят от оценщика.

Государство охотно делится тем, как оценивало вашу квартиру. Для этого есть сервис на сайте Росреестра , бесплатно предоставляющий сведения о том, как была проведена оценка и на основании каких данных. Чтобы получить отчет о проведенной оценке введите кадастровый номер квартиры.

В отчете указан эксперт, проводивший оценку, даты утверждения оценки, какой орган заказал оценку.

Заказ отчета об определении кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость ≠ Рыночная стоимость

Ориентироваться при купле-продаже на кадастровую стоимость можно лишь примерно.

Чиновники стремятся, чтобы кадастровая стоимость была максимально близка к рыночной. На практике, так получается не всегда — кадастровая стоимость может быть выше или ниже рыночной. Цена от государства не учитывает ситуацию на рынке недвижимости.

При назначении рыночной цены учитывают больше факторов и оперативнее реагируют на актуальные цены. Поэтому у одинаковых по кадастровой стоимости квартир могут быть очень разные рыночные цены.

Если кадастровая цена ниже рыночной, с этим нет проблем — собственник ничего не переплатит. Но когда она выше, переплата может быть внушительной. Разница в оценках может достигать 20—30%, а иногда и превышать рыночную в 2 раза.

В 2016 году Борис купил квартиру в новостройке в чистом поле за 3,5 млн рублей, а в 2019 году продает ее за 6 млн. Кадастровая стоимость квартиры 10 млн рублей. Налог надо будет заплатить или со стоимости указанной в договоре или с 70% от кадастровой стоимости. Заплатить надо с суммы, которая окажется больше.

70% от кадастровой стоимости квартиры Бориса — 7 млн. рублей. Эта цена выше рыночной, поэтому налог он заплатит с нее.

К налогу можно применить налоговый вычет и заплатить 13% только с разницы между суммой покупки и продажи. Так, при цене в 6 млн заплатить надо будет с 2,5 млн (6 млн — 3,5 млн) = 325 тысяч рублей. А при цене в 10 млн с 3,5 млн (7 млн — 3,5 млн) = 455 тысяч рублей. Разница — 130 тысяч рублей.

Кадастровая стоимость часто завышена в старых домах ближе к центру. Сталинку за 6 млн государство может оценить и в 8 и в 10 млн. Но иногда завышают стоимость и новостроек. Обычно так получается, потому что стоимость оценили на перспективу.

Николай купил квартиру в новостройке с черновой отделкой за 5 млн рублей. Ее кадастровая стоимость — 6,5 млн. Оценщики назначили эту цену с учетом того, что скоро район обживется и тогда квартира будет стоить дороже.

Если затрудняетесь с определением цены своей квартиры, закажите рыночную оценку ее стоимости. Это будет гораздо точнее кадастровой цены. Такая оценка стоит от 5 тысяч рублей, но помогает выставить цену, которую действительно готовы заплатить покупатели.

Если продаете квартиру с агентством, можно не тратиться на оценщика — агенты сами подскажут с адекватной ценой продажи.

Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры

Есть несколько способов. Проще всего это сделать бесплатно и моментально на сайте Росреестра . Для запроса понадобятся только адрес и кадастровый номер квартиры.

На сайте Росреестра можно узнать кадастровую стоимость квартиры по ее кадастровому номеру и адресу

Если вы не знаете кадастровый номер квартиры, поищите ее по адресу на кадастровой карте России. На ней показаны кадастровые стоимости всего дома. Чтобы узнать примерную стоимость своей квартиры, разделите ее на площадь дома и умножьте на площадь квартиры.

Публичная карта России

Кадастровую стоимость можно узнать, получив выписку из ЕГРН. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра — в ней тоже будет указана кадастровая стоимость квартиры. Электронная выписка стоит 300 ₽, бумажная по почте — 750 ₽. Также можно сходить в Росреестр или МФЦ, но это сложнее и дольше.

Еще есть сторонние сайты, на которых можно заказать электронную выписку из ЕГРН и узнать кадастровую стоимость квартиры. У них официальные данные, но цены, как правило, чуть выше.

Для официальных обращений (например, заявлений о переоценке кадастровой стоимости) нужна бумажная справка о кадастровой стоимости объекта. Ее выдают только в МФЦ или Росреестре.