1. Комментируемая статья устанавливает права арендатора по отношению к арендованному имуществу. Условия пользования имуществом могут быть определены одним из следующих способов:
2. Арендатор вправе не только лично пользоваться полученным в аренду имуществом, но и давать право пользоваться этим имуществом третьим лицам:
— заключая субарендные договоры;
— передавая свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам (заключать перенайм);
— предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
— отдавать арендные права в залог;
— вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Иные правила могут быть установлены настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Так часть 2 статьи 631 ГК РФ запрещает сдачу в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передачу им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Согласно статье 660 ГК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность перед арендодателем не передается, а остается на арендаторе.
3. Если арендатор нарушает условия пользования имуществом, арендодатель вправе требовать расторжения разговора и возмещения возникших от этого убытков. Таким образом обеспечивается защита имущества арендодателя от вероятного причинения ущерба его имуществу по причине неправильного его использования.
Особенности документа
Как и у любого подобного документа, у субарендного соглашения есть свои нюансы.
Какие же они:
- не может быть больше срока действия основного договора (аренды)
- все правоотношения по субарендному договору определяются правоотношениями арендного. Кроме случаев оговоренных законом.
- прерывание арендного договора раньше оговоренной даты подразумевает автоматическое прерывание и договора субаренды. Кроме моментов, обозначенных в самом арендном договоре. Более того, субарендатор вправе на прямую пролонгировать у собственника оставшийся по договору субаренды срок в случае досрочного расторжения договора между собственником и арендующей стороной.
- Признание арендного договора ничтожным означает то же самое в отношении договора субаренды.
В случае если договор заключен без согласия последнего, арендодатель имеет полное право требовать прекращение действия договора. Более того, он также имеет право на возмещение убытков понесенных в связи с не соответствующими договору действиями арендатора.
Как правило, возможность субаренды прописывается в самом договоре аренды. В противном случае, арендатор имеет право на заключение такого договора только, если располагает письменным согласием собственника. При этом, при каждом заключаемом договоре субаренды необходимо отдельное письменное согласие.
Такой документ желательно составить как приложение к основному договору (аренды). При получении письменного согласия, стороны договора субаренды могут его заключать с даты, указанной на этом согласии.
- участки лесфонда;
- в безвозмездное пользование лицам — учредителям, начальникам, членам коммерческих организаций участников основной арендной сделки.
Форма соглашения
По закону, договор субаренды заключается в простом письменном виде: по экземпляру на подписанта.
Иначе, в юридической плоскости его просто не существует. В случае спорной ситуации, стороны не смогут обратиться в судебные инстанции.
Как уже говорилось выше, при сроке меньше года достаточно двух экземпляров договора. При сроке год и больше — трех: два подписантов, третий — для регистрирующего органа.
На что необходимо обратить внимание при составлении
1. Что является предметом договора. Например, если это сдаваемое в субаренду помещение, то требуется указать месторасположения и размер (площадь), если — офис, то его номер и так далее.
2. На какой срок сдается. Причем срок этот не может быть больше срока самой аренды.
3. Размер оплаты, ее регулярность, может ли меняться.
Доход от субаренды, как и доход от самой аренды подлежит налогообложению. При установлении размеров оплаты необходимо этот факт принимать во внимание.
Рекомендация субарендатору
Субарендатору рекомендуется запросить копию договора аренды, чтобы ознакомиться с теми обязательствами, которые взял на себя арендодатель. Это целесообразно сделать, чтобы последний не переложил свои риски на субарендатора. Например, подписался под значительные штрафные выплаты или взял обязательство внести крупный депозит.
Кстати, имеет смысл затребовать копию еще по одной причине: удостовериться, что сдающая сторона разрешает арендатору передавать помещение в субаренду.
Что такое субаренда
Субаренда – это передача арендованной недвижимости (имущества) в аренду третьему лицу. Согласно договору субаренды, арендатор с согласия арендодателя передает на определенный срок часть или все арендуемое им помещение в пользование субарендатору.
Понятие субаренды трактуется в 774 статье Гражданского кодекса. Порядки передачи имущества в субаренду и особенности заключения договора также оговорены в законе.
Для сдачи недвижимости в субаренду должны быть заключены два соглашения:
- основной договор аренды между собственником недвижимости и арендатором;
- договор субаренды, подписанное субарендодателем (он же арендатор по первому договору) и субарендатором.
Так как второй договор не основной, он зависит от первого. После подписания договора субаренды арендатор не лишается своих прав и обязанностей, указанных в рамках основного соглашения между ним и основным арендодателем.
Как сдать помещение в субаренду
Сдача помещения в субаренду подразумевает заключение договора между арендатором и третьим лицом с разрешения арендодателя. Поэтому предварительно нужно получить его согласие. Оно предоставляется в письменном виде в ответ на обращение арендатора.
Иногда передача имущества в субаренду оговорена в основном договоре. В нем могут быть описаны условия и ограничения на субаренду. Как правило, при наличии такого пункта арендатору все равно нужно получить согласие владельца, чтобы сдать недвижимость третьему лицу.
После этого заключают договор с субарендатором. Если его подписывают на срок дольше трех лет, или арендатором и арендодателям являются физические лица, не являющиеся субъектами предпринимательской деятельности, соглашение нужно заверить у нотариуса.