Продажа земельных участков под ИЖС: подготовка к реализации земли под строительство дома, какие документы нужны, оформление договора и регистрация в Росреестре

Сначала собственнику необходимо подготовить несколько документов:

• выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда или иной документ, по которому человек получил право собственности; , если ранее границы участка не были учтены; , если он есть.

В выписке из ЕГРН будет указано:

1. площадь участка;
2. цель использования;
3. наличие обременений.

Если в реестре есть ошибка, например, участок находится в залоге, хотя собственник не заключал никакого соглашения об этом, то нужно обратиться в Росреестр для устранения неточностей.

Цена участка зависит от многих факторов:

• площадь;
• расположение – стоимость вырастет, если недалеко есть крупная магистраль, река или озеро, лес, железнодорожная станция;
• тип почвы (меньше ценятся песчаные и глинистые грунты, так как они подвержены морозному пучению);
• наличие коммуникаций (подведение газа, электричества, водопровода, канализации).

1. расположение рядом производства с вредными выбросами, ЛЭП, животноводческой фермы, полигона ТКО;
2. проект развития территории предполагает изъятие участка для госнужд;
3. отсутствие асфальтированной дороги для подъезда.

Собственник может узнать кадастровую стоимость надела, запросив данные на сайте Росреестра по кадастровому номеру. Информация сразу же высветится на экране.

Если участок имеет особые характеристики, например, большая площадь или выход к берегу водоёма, собственнику стоит заказать профессиональную оценку стоимости.

Важно! Цена сделки – договорная. Покупатель не обязан приобретать участок за стоимость, указанную профессиональным оценщиком.

Также следует провести предпродажную подготовку:

• выровнять рельеф;
• покосить траву, убрать старые деревья и кустарники;
• вывезти строительный и другой мусор;
• снести незарегистрированные постройки.

Покупатели могут самостоятельно приехать к участку и посмотреть его. Так что готовить землю к продаже нужно до подачи объявления.

Для поиска покупателей применяются следующие методы:

1. размещение бумажных объявлений возле участка и на специальных стендах возле местной администрации;
2. составление электронных объявлений на специальных сайтах;
3. поиск покупателей по объявлениям о покупке участка;
4. размещение объявлений в газетах;
5. публикация информации в тематических группах в социальных сетях.

Далее собственник будет общаться с потенциальными покупателями по телефону и лично, показывать участок, показывать имеющиеся документы. Если согласована цена и порядок уплаты денег, то можно переходить к оформлению договора.

Подготовка к сделке

Предварительный договор содержит обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи участка на определённых условиях.

Предварительный договор включает ряд положений:

• название, место и дата составления документа;
• сведения о сторонах (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, паспортные данные);
• предмет договора – обязанность сторон заключить основное соглашение до определённого дня (например, в течение месяца);
• сведения об участке;
• условия основного договора (стоимость и порядок уплаты, срок передачи участка, отсутствие правовых обременений надела и т.д.);
• права и обязанности сторон по подготовке к сделке (например, продавец обязан предоставить справки из ПНД и НД);
• случаи, когда основной договор не будет заключён (например, покупатель не получит кредит в банке);
• меры ответственности – если сторона уклоняется от заключения договора, то она обязана возместить другой стороне убытки;
• заключительные положения;
• подписи сторон, фамилии и инициалы.

В предварительном договоре может быть указано, что покупатель передаёт определённую сумму в качестве аванса или задатка за земельный участок.

Задаток передаётся продавцу в счёт причитающейся ему сумму в качестве доказательства заключения договора и для обеспечения его исполнения. Если основное соглашение не будет заключено по вине покупателя, продавец удерживает задаток. Если сделка сорвётся из-за действий продавца, другой стороне будет выплачен задаток в двукратном размере.

Внимание! предварительный договор купли-продажи участка нельзя включать условие о задатке. Сделка в отношении недвижимости считается заключённой с момента государственной регистрации.

Если стороны всё же укажут определённую сумму в качестве задатка, то платёж будет признан авансом. Продавец не сможет оставить деньги у себя, если покупатель откажется от сделки.

Какие нужны документы, чтоб продать?

Покупатель может потребовать следующие документы от продавца:

1. актуальную выписку из ЕГРН;
2. справки из ПН и ПНД, которые подтвердят, что он не состоит на учёте в указанных учреждениях;
3. согласие супруги на совершение сделки, заверенное нотариусом.

Оформление сделки и регистрация в Росреестре

Сделка оформляется в простой письменной форме, нотариального заверения не требуется. Стороны подписывают договор, после чего можно обращаться в Росреестр.

Для регистрации не требуется, чтобы соглашение было полностью исполнено. Например, многие договоры предусматривают окончательный расчёт с продавцом только после успешной регистрации права собственности покупателя.

Обычно сделку регистрирует покупатель. Но это может сделать и продавец по взаимной договорённости, например, если новый владелец живёт в другом регионе.

Для процедуры потребуется:

• заявление по установленной форме;
• паспорт;
• 2 оригинала договора купли-продажи;
• документ, подтверждающий оплату пошлины.

Услуга для физических лиц стоит 2000 рублей. Подать обращение можно в офисе Росреестра, в МФЦ, отправить почтой или сформировать в электронном виде.

Внесение сведений в ЕГРН занимает до 10 рабочих дней. После этого заявителю возвращают 1 экземпляр договора с отметкой о регистрации. По желанию гражданина ему могут выдать выписку из ЕГРН с актуальными сведениями.

Продажа участка
под застройку — что делать в первую очередь?

Как продать участок под застройку? Этот вопрос задают многие собственники, желающие избавиться от земли с удовлетворительной прибылью. Так как же шаг за шагом пройти продажу участка, чтобы кто-то другой смог создать на нем дом своей мечты? Первое, что делают многие — это публикуют объявление продам участок. Но, лучше всего, если вы разделите весь процесс на несколько этапов.

Продажа участка
под застройку — этапы:

• Собираем
  все необходимые документы.
• Позаботьтесь
  о правовом статусе объекта недвижимости.
• Поиск
  оценщика.
• Установите
  минимальную продажную цену.
• Позаботьтесь
  о продвижении предложения.

Если вы найдете
покупателя, который предлагает правильную цену, завершите формальности у
нотариуса и по налоговым вопросам.

Если вам
интересно, как продать участок земли, попробуйте также выяснить, что именно вас
волнует. Некоторые собственники хотят как можно скорее обменять землю в
наличные. Однако ответ на вопрос: как продать участок земли быстро, будет
отличаться от того, как продать участок с высокой прибылью.

Если вы
заботитесь о времени, а ваш участок не имеет очень удачного местоположения или
исключительно благоустроенной формы, вам придется привлекать покупателей ценой.
Однако подумайте, не лучше ли подождать более выгодного предложения.

Привлекательный
участок под застройку — как его оценить?

Ключевой вопрос
для любого арендодателя, задумывающегося о продаже недвижимости: как оценить
участок под застройку? На цену участка влияет несколько факторов:

• район,
• доступ
  и общение,
• коммунальные
  услуги,
• форма
  и размер участка,
• цены
  на участки в районе.

Самостоятельная
оценка земельного участка может стать проблемой для людей, впервые продающих
недвижимость. Поэтому рекомендуется обратиться за помощью к опытному оценщику
недвижимости, который поможет вам оценить стоимость вашей собственности.
Оценщику доступны не только данные о вашем участке, но и нотариальные акты
других объектов недвижимости.

Благодаря этому он знает затраты на покупку земли
с аналогичными параметрами.

От чего зависят
цены на участки под застройку?

Привлекательность
земельного участка всегда следует оценивать с учетом того, кто намеревается его
приобрести. У застройщика совершенно другие требования к участку, и разные для
индивидуального покупателя, задумывающегося о покупке дома на одну семью.

Продажа земли самостоятельно: правовые аспекты

Процесс продажи земли следует начинать с основательного знакомства с юридическими нюансами перевода объекта в чужую собственность, прописанных на законодательном уровне. В России земельные участки различаются по назначению, наличию или отсутствию построек – поэтому первым делом продавец должен понять, к какой правовой разновидности относится его земельный участок.

С домом

Земельный участок и жилой дом на нем по закону продаются как два объект недвижимости – отдельно оформляется земля и отдельно дом. Данный нюанс налагает на покупателя и продавца дополнительные обязательства по оценке каждого объекта, оформлению двух ДКП, а также регистрации жилого здания и земли.

Законодательство запрещает продавать дом без земли, необходимой для его использования, а также отчуждать земельный участок без дома, находящегося на его территории.

Соответственно, владельцу участка придется искать покупателя, который согласится приобрести два объекта одновременно.

Без дома

Продажа земельного участка на практике оказывается наиболее легкой, если на территории вообще нет построек (в том числе частично выполненных).

Хозяину никто не запрещает перед осуществлением продажи снести незарегистрированную постройку, чтобы ее не пришлось оформлять в качестве “довеска” до земли.

Земли сельхозначения

Под участками с/х назначения понимают площади, находящиеся на отдалении от населенных пунктов. Земельные участки используются в процессе производства сельскохозяйственной продукции и разделяются на следующие виды:

• Непосредственно для производства с/х продукции,
• Для дачного строительства, животноводства и фермерства.

Если на участке размещаются элементы инфраструктуры предприятий, занимающихся изготовлением с/х продукции, то такая земля также будет относиться к указанной категории.

Примечательно, что ни владелец земли, ни покупатель не имеют права, в соответствии с положениями законодательства, менять назначение с/х земель.

Под застройку (ИЖС)

Термин “индивидуальное жилищное строительство” предполагает возведение на определенном земельном участке частного дома (т.е. строения, предназначенного для проживания одной семьи).

Перед продажей владелец должен убедиться, что назначение участка позволяет возводить на объекте дом.

Кроме того, помните, что ИЖС не предусматривает строительство многоквартирных домов, это совершенно незаконно и может грозить постройке сносом.

Можно ли реализовать землю быстро и выгодно?

Оперативная и выгодная реализация земли возможна, и для этого необязательно обращаться к посредникам, которым придется существенно доплачивать. Главное, постепенно и четко следовать оптимальному алгоритму. Инструкция для всех, кто стремится быстро и без потерь продать землю, представлена ниже.

Пошаговая инструкция продажи без посредника

Алгоритм поиска клиента

Первым делом продавец должен решить, как именно он планирует продавать землю – через какие инструменты. Проще всего разместить объявление в Интернет-ресурсах. Этот способ совершенно не затратный и быстрый.

Однако может случиться и так, что на объявление в сети совершенно никто не откликнется. Чтобы запрос был эффективен, следует правильного оформить его и потратить на его несколько часов.

1. Во-первых, сделать несколько качественных фотографий продаваемого участка. Если в объявлении фигурируют инфраструктурные объекты, например, владелец указывает, что рядом находится качественная, новая дорога, следует добавить и ее снимок.
2. Во-вторых, указать основные сведения, которые в глазах потенциального покупателя, сделают объявление более авторитетным. К таким данным следует отнести площадь, ширину и длину участка, кадастровый номер, коммуникации, наличие документов).
3. В-третьих, не отступать от фактов и выкладывать информацию четко. Если нет каких-то коммуникаций, то написать, когда вопрос будет улажен; если на участке пока нельзя вести строительство – указать, почему и когда планируется получить документы.

Выставить землю на торги

Как правило, на аукционах продается муниципальная и федеральная собственность, однако любое частное лицо может организовать собственные торги, обратившись к организации или предпринимателю, занимающемуся аукционами. Требований к земле предъявляется немного – она должна быть зарегистрированным участком с правом собственности, оформленным на лицо, выступающее инициатором торгов.

После проведения оценки имущества, на специализированных вебсайтах, а также – по желанию – в печатных изданиях публикуется информация о проведении торгов и представленных лотов.

Торги позволяют оперативно найти покупателя и особенно выгодны тем, кто не смог самостоятельно отыскать претендента на участок. Но будьте готовы к дополнительным растратам – на организацию самого аукциона плюс премиальные оператору.

Сбор и оформление документов – помощь нотариуса

Нашелся покупатель – неважно на торгах или просто так, значит пришло время заняться подготовкой и сбором документов, которые потребуются для Росреестра.

Отметим сразу, что на данном этапе желательно привлечь к оформлению бумаг опытного специалиста – нотариуса, он поможет сделать все правильно, ничего не забыть и, как итог, без проволочек с первого раза зарегистрировать права в РосРеестре.

По статистике, примерно треть заявлений не проходит проверку в надзорном органе из-за ошибок, недостаточного количества бумаг и других юридических неточностей.

Какие же понадобятся документы?

Ниже представлен актуальный перечень:

• Форма заявления о государственном кадастровом учете,
• Нотариально заверенный договор купли-продажи земли,
• Копии документов, удостоверяющих личности всех участников сделки,
• Кадастровый паспорт на участок,
• Нотариально заверенное согласие на продажу супруги/супруга продавца.

Регистрация договора в РосРеестре

Если документы оформлены правильно, то РосРеестр осуществляет регистрацию новых прав собственности в период от 5 до 12 рабочих дней.

В случае положительного результата, покупатель получает новый кадастровый паспорт на землю, в котором уже он указан в графе “владелец”. С этого момента сделка купли-продажи считается полностью закрытой, а обязательства сторон – выполненными.

Если приходит отказ, в нем объясняется, по каким причинам РосРееестр не смог переоформить право собственности. Разрешается повторное обращение после устранения указанной проблемы.

Сколько стоит процедура

Переоформление прав собственности осуществляется бесплатно, однако предусмотрена государственная пошлина. Для физического лица она составляет 2 000 рублей. Закон не устанавливает обязанность продавца или покупателя оплачивать пошлину – ее погашением по договоренности между собой может заниматься любая сторона сделки.

Обзор цен в Подмосковье

На стоимость определенного участка влияет множество факторов, среди них, например, расположение (доступность), предназначение, наличие инфраструктуры и построек, коммуникаций и другие.

Рынок земли в Подмосковье очень насыщенный, поэтому купить землю не составит труда.

Мы собрали для вас средние ценовые показатели для региона, которые будут полезны (в качестве ориентира), как для людей, желающих продать землю по хорошей цене, так и тем, кто хочет приобрести участок:

• 10 соток с ИЖС ≈ 1 000 000 рублей
• ИЖС с особенными условиями (около водоема/вид на реку) ≈ 1 500 000 рублей
• С домом под снос (10 соток) ≈ 800 000 рублей
• Фермерское хозяйство (1 га) ≈ 700 000 рублей

Кто занимается продажей земли

Продажей земли в России занимаются инвесторы, местные власти, риэлторы, а также частные лица, желающие реализовать свои участки без привлечения третьих лиц.

Срочная реализация земли, находящейся в собственности

Срочная продажа земли – дело, требующее полной занятости собственника. Если он намерен как можно скорее найти покупателей и продать участок по адекватной цене, придется бросить на это все силы. Разместить объявление в как можно большем числе газет, на онлайн-сайтах, расклеить объявления и тому подобное.

Самое сложное в этом деле, что после активной фазы распространения предложения, владельцу придется только ждать.

Откликнется покупатель или нет – тут уж как повезет.

Полезный совет: Хорошенько подумайте, стоит ли указывать в объявлении то, что вы хотите продать землю как можно скорее. Пометка “срочно” зачастую действует на потенциальных покупателей как метка, что можно торговаться. Если вы не готовы или не хотите идти на уступки в цене, не стоит писать желаемые временные рамки для продажи.

Если предложением заинтересуются, вам в любом случае перезвонят.

Чтобы ускорить этот процесс, можно обратиться в агентство недвижимости. С риэлторами работают покупатели – это факт, как и то, что у агентов есть своя база покупателей. Для потенциальных приобретателей земли удобно, что есть возможность ознакомиться со всем каталогом недвижимости сразу.

Для продавца – это реальная возможность засветиться и оперативно найти желающего приобрести участок.

Развитие в условиях кризиса

Каждый кризис несет не только отрицательные моменты. К примеру, кризис 2008-2009г подстегнул рынок к продаже участков под застройку в охраняемых коттеджных поселках со всеми коммуникациями без подряда. До этого, таких предложений было немного.

В основном, застройщики продавали участки с подрядом на строительство, навязывали свои услуги по возведению и отделке домов. Но в условиях жесточайшей конкуренции они были вынуждены идти по пути удовлетворения запросов потребителя, то есть реализовывать земельные участки под застройку без обязательного подряда. В конечном счете, выиграли покупатели.

Примерно такая же ситуация произошла в сфере малоэтажного строительства – увеличилось количество предложений под строительство таунхаусов, ввиду высокого спроса на такой вид недвижимости.

Предлагаемые земли под застройку

Настоящая кризисная ситуация и новые архитектурно-градостроительные требования подтолкнул рынок к увеличению темпов строительства малоэтажных жилых комплексов. В конкурентной борьбе застройщики и девелоперы стараются предложить улучшенные планировки с большим выбором различных вариантов.

Появилась комплексная застройка территорий в Московской области, которая практически всегда предполагает всю инфраструктуру (школы, детские сады, транспортная привязка, сфера обслуживание и торговли). Конечно, в первую очередь застраиваются земли под малоэтажное строительство, где инфраструктура уже есть (вокруг Москвы, городов спутников, особенно с железнодорожным сообщением, и, конечно Новая Москва). При этом местные администрации уделяют планированию и развитию территорий особое внимание.

Как рынок недвижимости отреагирует на события в нашей стране? Какие положительные изменения в нашу жизнь принесет новый кризис в России, который только набирает обороты? Несомненно, одно, такие изменения будут, вопрос только во времени.

Законодательная база

Законодательство о продаже земли

Земля с точки зрения права – объект правоотношений, где она является разновидностью недвижимости.

Но для государства это еще и ресурсы, имеющие стратегическое значение. Поэтому свобода обращения земли жестко регулируется законодательством:

1. Земельным кодексом.
2. Градостроительным Кодексом.
3. Гражданским Кодексом.

Землепользование осуществляется по следующим принципам:

• государственная кодификация делит земли по категориям и разрешенным видам использования;
• в определенных случаях закон позволяет изменить разрешенное использование земли или перевести из одной категории в другую;
• также принимается во внимание территориальное зонирование местности, где предполагается коммерческая застройка.

Порядок продажи земли под коммерческую постройку

Порядок продажи коммерческой земли — что это?

Если участок приобретается у индивидуального владельца, то, скорее всего, он предназначен под ИЖС, ведение подсобного хозяйства

Земельный объект, если он не находится в частной собственности, принадлежит государству или муниципалитету.

Если на земле предполагается коммерческая застройка, то весь процесс, начиная от подбора участка, подготовки и проведения сделки и заканчивая оформлением в собственность, займет до полугода.

Потенциальному собственнику-предпринимателю придется преодолеть ряд бюрократических формальностей.

Прежде всего, это система государственных аукционов: с 2015 года муниципальные и государственные земли в большинстве случаев реализуются приобретателям через официальные торги. Это касается как аренды, так и покупки.

Алгоритм проведения аукционных торгов

Проведение аукционных торгово

Изначально торги инициируются местным органом власти. Заявить о проведение аукциона может и лицо, заинтересованное в покупке объекта. Все организационные расходы по торгам возлагаются на инициатора мероприятия.

Когда торги проводит муниципалитет, достаточно просто зарегистрировать собственное участие.

Если же о торгах ходатайствует потенциальный покупатель, последнему придется фактически выступить организатором аукциона:

• подготовить схематичное расположение участка на местности с вызовом специалистов службы государственного кадастра;
• зарегистрировать топографическую схему участка в контрольно-надзорных органах: на проверку соответствия схемы картографическим стандартам уйдет порядка 2-3 месяцев;
• если участок не числится в госреестре, придется побегать с постановкой земли на кадастровый учет. Возможно, потребуется юридическое образование надела;
• инициировать регистрацию земли за муниципалитетом или государством;
• обратиться официально в местную администрацию с заявлением об организации земельного аукциона с предоставлением реквизитов кадастровой регистрации;
• только теперь можно затребовать технические условия подключения строений, расположенных на земельном участке, к системам коммуникаций.

И вновь запасаемся терпением на почти 2 месяца. Столько времени уйдет у муниципальных специалистов на аудит представленных документов и принятие решения о возможности продажи заявленной земли.

Пакет документов

Какие документы нужны для оформления участия в аукционных торгах продажи земли?

Реализация земли под коммерческую застройку происходит только через электронный аукцион. Чтобы стать его участником, придется предварительно внести задаток и предоставить следующий пакет:

• заявку на имя главы муниципалитета по форме, представленной на сайте организатора;
• удостоверяющую документацию:
  • для физ. лица – паспорт РФ,
  • для предприятия – учредительные документы, приказ о назначении руководителя;
  • для ИП – свидетельство о регистрации в налоговом органе в таком качестве и гражданский паспорт;

  К оператору торгов документы должны попасть не позднее 5 суток до старта мероприятия, иначе заявитель не допускается к участию.

  Проведение аукциона

  Процедура проведения аукционных торгов

  Сведения о проведении торгов направляются заявителям и выкладываются на сайте организатора. Суть аукциона в следующем:

  • начальная цена устанавливается муниципалитетом,
  • участники предлагают собственные варианты с утвержденным «шагом»;
  • побеждает участник, предложивший самую высокую цену за землю;
  • торговые результаты протоколируются и публикуются на официальном портале муниципалитета.

  В течение трех рабочих дней после составления протокола организаторы торгов возвращают задатки остальным участникам.

  Когда аукцион признается несостоявшимся?

  Аукцион признается несостоявшимся в случаях, если:

  • к участию в аукционе не допущены все заявители;
  • подана только одна заявка на участие;
  • не подано заявок вообще;
  • если после объявления стартовой цены от участников процесса не поступило заявок на повышение.

  Важный момент. Если в аукционе участвует только одно лицо, надел в итоге переходит к этому субъекту в зависимости от заявленной формы владения (собственность или аренда).

  Договор купли-продажи

  Оформление договора купли-продажи на землю

  В десятидневный срок после протоколирования результатов организатор направляет победителю или единственному участнику торгов три экземпляра договора купли-продажи участка по цене:

  • для победителя – по выставленной им стоимости;
  • для одного участника – по стартовой цене лота.

  При этом в расчет принимается ранее внесенный задаток. Запрещается требовать от приобретателей возмещения торговых и кадастровых расходов муниципалитета (ст. 39.12 ЗК РФ).

  Оформление договора купли-продажи участка и регистрация права собственности обладателя происходит на основании норм ГК РФ.

  Особенности продажи

  Часто вопросы возникают, если граждане сами инициируют торги. Посмотрим, что нужно учесть в таком случае.

  1. Справку о характеристике присмотренного участка заказывают в городском отделе архитектуры и градостроительства. Документ нужно обязательно проверить на полноту указанных сведений:
     • площади участка;
     • юридического адреса;
     • данных о наличии коммуникаций, охранных зон;
     • о владельце земли – администрации муниципалитета.
  2. Запрашивается также разрешение возведения на выбранной территории коммерческого объекта согласно региональных «Правил землеустройства и строительства».
  3. Необходимо проверить наличие топографической съемки. Если ее нет, организовать выполнение. Границы надела на топографической разметке достаточно указать приблизительно с масштабом отображения 1:500 или 1:1000.

  Кроме того, чтобы участок стал объектом аренды/продажи, он должен иметь четко обозначенные границы и состоять на кадастровом учете. На такие моменты стоит обращать внимание.

  Нюансы

  Нюансы приобретения земли под коммерческую застройку

  Приведем несколько общих советов о том, как не прогадать с выбором земли.

  Дорожная инфраструктура

  Если подъездные пути отсутствуют, то придется возводить структуры (из-за чего возрастет стоимость проекта), либо подыскивать другой вариант.

  Геометрия участка

  По законам строительства, расположения сопутствующей инфраструктуры и коммуникаций оптимальной формой считается прямоугольник. Иногда предлагаются совсем недорогие варианты экзотических очертаний. Но насколько они удобны в освоении?

  Также стратегически важны особенности рельефа и территориальное расположение.

  Геологическая характеристика участка

  Характеристики земельного участка под коммерческую застройку

  Если планируется основательный коммерческий объект, а не облегченный «каркасник», стоит внимательно изучить почву, расположение пород и водоносные слои.

  В глубинах вполне может скрываться озеро или торфяные запасы с необходимостью их удаления и отсыпки.

  Нельзя упускать из виду вопросы правовых и административных обременений, возможность и стоимость подключения к энергетическим и коммунальным сетям.

  Это интересно:

  1. Личный опыт: я — коллектор! — Нож
  2. Коллектор — кто и что это такое
  3. Как оформить долю в квартире на ребенка
  4. Образец доверенности
  5. Схема реализации ГЖС
  6. Справка о средней заработной плате