Больше чем в 2 раза снизили кадастровую стоимость участка и взыскали с ответчика судебные расходы

Что даст оспаривание кадастровой стоимости

Существует единственный способ избежать увеличения затрат, связанных с владением недвижимостью, — закон допускает возможность установления кадастровой стоимости участков и объектов в размере их рыночной стоимости, которая, исходя из практики ООО ЦПП «Потенциал», может быть в десятки раз меньше кадастровой.

В 2014 году многие арендаторы и собственники земельных участков, а также некоторых зданий и помещений обнаружили, что за использование объектов недвижимости им пришлось заплатить в казну намного больше, чем они платили раньше.

Дело в том, что в соответствии с положениями действующего законодательства и налоговая база, и сумма аренды (в большинстве случаев) исчисляются от кадастровой стоимости земельного участка. В свою очередь кадастровая стоимость земельных участков с 01.01.2014 г. была увеличена и для отдельных участков возросла более чем в два раза.

Кроме того, последние изменения в Налоговый кодекс РФ привели к тому, что при уплате налога за здания и помещения налоговая база также стала рассчитываться от кадастровой стоимости объектов недвижимости, а не от инвентарной, как это было раньше.

Это непростая процедура, однако опыт, накопленный ООО ЦПП «Потенциал», позволяет сказать, что в некоторых случаях можно добиться существенного снижения затрат, но для этого следует провести серьёзную подготовку, в том числе — составить предварительный отчет о стоимости участка или объекта.

Руководствуясь экономической целесообразностью, в интересах наших клиентов ООО ЦПП «Потенциал» обеспечит полное сопровождение процедуры, вплоть до внесения сведений об измененной стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Общие понятия о кадастровой стоимости

Главным изменением в законодательстве России, так или иначе касающемся недвижимости, является дополненный Гражданский Кодекс РФ. Также это имеет огромное значение для построения и развития правовой системы.

Кадастровые цены довольно давно начали использоваться в России для расчета размера налогов на земельные участки. Хотя современная система оценки подобной стоимости была введена в 1968 году, кадастровые значения использовались для аналогичных целей еще с 10-го века. Несмотря на нестабильность цены по кадастру, во многих городах России уже с 2006 года, она была близка к рыночной.

В связи с этим существует обширная судебная практика, которая связана со снижением кадастровой стоимости.

В ноябре 2013 года в Налоговый кодекс РФ были внесены поправки, согласно которым владельцы определенных видов недвижимых объектов с 1 января 2014 года рассчитывают налог на собственность компании с использованием кадастровых стоимостей, а не номинальных балансовых значений.

Новые налоговые правила применяются к собственности (включая здания и помещения), предназначенной для служебных или торговых целей, а не, например, для складов и производственных объектов. Чтобы прийти к ответу о том, почему новые правила применяется только к офисам и торговой недвижимости, стоит учитывать, что большая часть такой офисной и торговой недвижимости сосредоточена в крупных городах, что позволяет технически легче оценивать кадастровые ценности в совокупности. Как только новые правила начали применять для различных офисных зданий, они распространились и на другие виды недвижимых объектов, находящихся во владении.

Основания для пересмотра стоимости

Новые правила ввели нормы, которые обязывают оценщиков определять стоимость по кадастру, исходя из функциональности зданий и наличия всех систем, зарезервированных отдельно для целей учета. Все это включается в кадастровую оценку здания. В то же время владелец будет платить налог, отталкиваясь от балансовой стоимости систем, отдельно зарезервированных в качестве основных средств.

Обратите внимание, что эта ситуация может возникнуть только относительно движимых активов, забронированных до 2013 года (движимое имущество, зарегистрированное на балансе, после того, как это не будет облагаться налогом на имущество).

Существует два основных способа оспаривания и уменьшения кадастровой стоимости:

• через суд;
• через комиссию.

Судебное разбирательство может начаться в течение всего срока исковой давности (три года), хотя возможные возражения со стороны государственных органов тоже необходимо учитывать, поскольку такие вопросы требуют для их урегулирования длительного периода времени.

Процесс решения конфликта, связанного со снижением кадастровой стоимости через комиссию, призван ускорить этот процесс. Но у владельца есть только шесть месяцев, чтобы прийти в данное учреждение после оглашения действующей цены объекта недвижимости, находящегося во владении физического или юридического лица.

Существует только два законных основания, дающих право пересмотреть кадастровую стоимость объекта:

• обнаружение некорректных сведений касаемо оцениваемого объекта недвижимости;
• кадастровая и рыночная цена для определенного имущества определялись в одно время.

Некорректными сведениями считаются ошибки, которые совершены специалистом по оценке в ходе проведения работ. В их число также попадает и неверное установление характеристик недвижимости, оказывающих прямое влияние на определяемую стоимость.

Следует знать: Верховный Суд России в ПП № 28 указывает, что недостоверными можно считать:

• месторасположение;
• цель эксплуатации;
• аварийное состояние жилого имущества;
• разрешение на использование определенного участка земли;
• расположение объекта в санитарной зоне и т.д.

2. неверно прописанные сведения, нуждающиеся в оценке;

3. игнорирование информации об аварийности состояния объекта оценки;

4. неверное применение информации, используемой при расчете кадастра.

Определить требование для пересмотра оценки можно, запросив у заказчика информацию о конкретном объекте, которая использовалась для осуществления процедуры кадастровой оценки. Эти данные должны предоставляться просителю в недельный срок по Закону № 135-ФЗ (ст. 24.18).

Прямые последствия для рынка включают увеличение налоговой нагрузки на владельцев офисной и торговой недвижимости, что, несомненно, повлияет на арендные ставки. Следует также отметить, что законодательство, касающееся Москвы и Московской области, предусматривает постепенное увеличение налоговой ставки в течение 2014-2018 годов. Это означает, что налоговая нагрузка будет нарастать с каждым годом все больше.

Законы для пересмотра кадастровой стоимости

Согласно законодательству, производить процедуру оценки кадастровой стоимости недвижимого объекта можно лишь один раз в пять лет. Однако цены на жилье постоянно меняются, а вместе с ними и кадастровая стоимость соответственно. Это в корне меняет стратегию налогообложения, так как ранее использовавшиеся балансовые значения, как правило, со временем уменьшались с использованием методов амортизации, что привело к снижению налогов.

Во время проведения процедуры оценки кадастровой стоимости любых недвижимых объектов так же важно учитывать предписания местных законодательных органов, в которых указан средний ценовой уровень в определенном муниципальном районе (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Регулируется вся оценочная деятельность соответствующими законами РФ, которые регламентируют процесс проведения оценки кадастра комиссией или судом, а также содержат в себе требования, актуальные для оценочной деятельности (Законы № 237-ФЗ, 135-ФЗ).

Досудебный порядок

Оспорить кадастровую стоимость, соблюдая досудебный порядок разрешения спора, можно следующим образом:

1. Составить и отправить заявление в комиссию Росреестра с указанием результатов определения кадастра.

Владелец имеет право оспорить выведенную кадастровую стоимость в течение 5 лет после внесения подобных данных в базу ЕГРН. Однако такое право будет действовать только до того момента, пока не будет определена новая цена данного объекта недвижимости (ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Для обращения в комиссию нужно написать и направить заявление с требованием пересмотреть кадастровую стоимость жилой собственности. Также в нем необходимо указать личную информацию, адрес прописки и проживания, основание, послужившее причиной для обращения в вышестоящие органы.

Заявление о снижении или увеличении кадастровой стоимости, согласно правилам, прописанным в Законе N 135-ФЗ, не принимается в следующих случаях:

• не приложены указанные ранее документы;
• выявлено нарушение срока подачи заявления;
• оспариваемая кадастровая стоимость ранее была установлена по размеру рыночной стоимости.

Ответ, данный уполномоченным органом, должен содержать мотивированный отказ. Направляется такое уведомление почтой заявителю.

Для справки: технической считается ошибка, которую сотрудники комиссии или суда допустили при государственном учете по кадастру. Либо при регистрации прав, если такие данные ведут к искажению информации в ЕГРН и тем сведениям, которые представлены в документах, послуживших основанием для занесения информации в ЕГРН. Также сюда относятся: опечатка, вычислительная или грамматическая ошибка и т.п.

2. Второй этап — участие в заседании комиссии и ожидание результатов. Членам комиссии отводится один месяц на изучение и рассмотрение заявление со дня его подачи.

Об этой дате сообщается дополнительно для того, чтобы заявитель имел возможность спланировать дела и явиться на заседание. В итоге рассмотрения комиссией может быть вынесен вердикт о необходимости проведении повторной оценки кадастровой стоимости, либо о мотивированном отказе. Её членам отводится пять рабочих дней на направление копии результата в Росреестр, а также в ФГБУ ФКП.

Сведения об обновленной кадастровой стоимости

Если кадастровая стоимость недвижимости в течение года изменялась, это не должно учитываться в процессе определения налоговой базы.

Онлайн-сервис «КТОТАМ.ПРО» поможет своевременно определить кадастровую стоимость и получить другие данные по объектам недвижимости.

Таким образом, законодатель установил несколько причин, по которым заявитель-собственник недвижимости или земельного участка может оспорить кадастровую стоимость. Процедура оспаривания является многоэтапной и сложной. Сбор документов, своевременная их подача и грамотное составление иска — основа получения положительного результата в суде.

Грамотная подготовка к судебному процессу исключает риск получить отказ в судебной инстанции либо комиссии.

Если вы не обладаете должным уровнем правовой грамотности, такие задачи лучше поручать представителям, которые хорошо разбираются в юридических нюансах и имеют опыт правоприменительной практики в этой сфере отношений.

Что нужно знать, чтобы оспорить кадастровую стоимость по новому закону (новый порядок)

Кадастровая стоимость, определенная в рамках Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016, оспаривается по новому порядку согласно ст. 22 данного закона. Законом предусмотрено создание специальных комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые создаются уполномоченным органом субъекта РФ на территории соответствующего субъекта РФ.

Напоминаем, что согласно старого порядка в каждом регионе для оспаривания уже были организованы подобные комиссии при Росреестре, однако через них оспорить кадастровую оценку, определенную по новому закону, нельзя. Таким образом, по новым правилам, оспаривание в 2020 году производится через специально созданные комиссии, образованные по новому закону.

Кто может оспаривать кадастровую оценку через комиссию по новым правилам

Оспорить кадастровую стоимость могут:

юридические лица;

физические лица;

органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Юридические и физические лица могут произвести оспаривание кадастровой стоимости, если она затрагивает их права или обязанности.

Где сформированы комиссии по оспариванию (в какую комиссию необходимо подать заявление)

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Комиссия рассматривает заявления об оспаривании стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана.

Таким образом, например, чтобы произвести изменение кадастровой стоимости земельного участка, необходимо обратиться в региональную комиссию, созданную по местонахождению данного участка. Т.е. для земли, расположенной во Владимирской области, необходимо обратиться в комиссию, работающую во Владимирской области.

Информация о создании комиссии и ее работе размещается на официальном сайте уполномоченного органа субъекта РФ.

Какие законы регламентируют процедуру оспаривания через комиссию

Какими же нормативными документами определяется порядок работы комиссии?

Рассмотрение споров в комиссии производится в соответствии со ст. 22 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016

Основной документ регламентирующий порядок работы комиссии — это Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2017 N 620 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Что необходимо сделать для оспаривания через комиссию

Для оспаривания в комиссии необходимо подать заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию путем его направления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

В какой срок можно подать заявление в комиссию

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 16 ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке».

Основанием для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость может быть оспорена в комиссии только на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Стоит отметить, что по новым правилам оспаривания, комиссия не рассматривает заявления связанные с техническими ошибками, которые были допущены при кадастровой оценке. Для исправления технических и методических ошибок необходимо обратиться в специально созданные Государственные бюджетные учреждения (ГБУ).

Документы, необходимые для оспаривания кадастровой стоимости через комиссию

выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Срок рассмотрения заявления и порядок уведомления заинтересованных сторон

Срок рассмотрения комиссией заявления не может превышать тридцать дней со дня его поступления. Таким образом, срок оспаривания кадастровой стоимости через комиссию составляет не более 1 месяца.

Комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, стоимость которого оспаривается.

Для участия в заседании комиссии приглашаются также лица, осуществившие определение кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.

Принятие решения комиссией

Комиссией по оспариванию могут быть приняты следующие решения:

решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

решение об отклонении заявления об оспаривании.

В случае принятия комиссией решения об отклонении заявления об оспаривании в таком решении должно быть указано обоснование такого решения.

Комиссия в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию своего решения.

В случае принятия комиссией решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней со дня его принятия направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на основании которого произведена процедура оспаривания.

Сроки внесения новой кадастровой стоимости в ЕГРН

Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости осуществляет их внесение в ЕГРН.

С какого момента используется новая кадастровая стоимость

Сведения о новой кадастровой стоимости используются в следующем порядке:

Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа земельного участка или для исчисления арендной платы):

Новая кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Для целей налогообложения (для определения налога на землю, налога на имущество):

Сведения о новой кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об оспоренной кадастровой стоимости. Иначе говоря, налог можно будет пересчитать за периоды, когда для его расчета применялась оспоренная кадастровая стоимость.

Перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога и налога на имущество для налогоплательщиков – физических лиц будет осуществляться не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, а также положения пункта 7 статьи 78 Налогового кодекса, устанавливающего трехлетний срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога.